LAVORI SBAGLIATI: CHI PAGA?

 

Il Contratto di Appalto e le Sue Complessità

Il contratto di appalto, spesso utilizzato nel settore edile per la realizzazione di opere, può presentare complessità e insidie che emergono quando l'opera non è eseguita correttamente. Un esempio eloquente è rappresentato dall'ordinanza n. 31975 del 17 novembre 2023 della Corte di Cassazione, che solleva importanti questioni relative alle responsabilità delle parti coinvolte.

Definizione del Contratto di Appalto

Il contratto di appalto, regolamentato nei suoi fondamenti dal Codice Civile (articoli 1655, 1668, e 1669), coinvolge due figure principali: il committente, colui che paga per l'opera, e l'appaltatore, colui che esegue l'opera. Di particolare rilevanza sono gli articoli 1668 e 1669, che trattano la garanzia per i difetti dell'opera realizzata.

Il Caso Pratico

Immaginiamo una società che incarichi un'impresa di costruire un capannone industriale mediante un contratto di appalto. Dopo il completamento dell'opera, la società scopre danni derivanti da un'errata realizzazione del capannone e decide di agire legalmente per ottenere il risarcimento dei danni e le spese sostenute per correggere i difetti.

Inizialmente, la Corte territoriale limita la responsabilità dell'appaltatore alle sole spese già sostenute per la riparazione immediata dei danni. Insoddisfatta di questo risarcimento parziale, la società committente decide di appellarsi alla Corte di Cassazione. La società sostiene che la corte territoriale non ha tenuto conto della stima del consulente tecnico d'ufficio, il quale valuta le spese necessarie per correggere completamente i difetti a 98.000€, mentre la corte aveva stabilito un risarcimento di circa 28.000€.

La Responsabilità dell'Appaltatore sotto la Lente della Cassazione

La Corte di Cassazione accoglie integralmente il ricorso della società, basando il proprio ragionamento su principi basilari in materia di appalto. Secondo la Corte, il committente deve dimostrare i vizi riscontrati e la loro connessione con lavori errati, conformemente agli articoli 1668 e 1669 del Codice civile. Dall'altro lato, spetta all'appaltatore dimostrare di aver eseguito correttamente il contratto e che eventuali difetti sono dovuti a cause esterne.

Implicazioni e Risarcimento

La sentenza sottolinea che il risarcimento dovuto dall'impresa responsabile non deve limitarsi solo al rimborso dei danni patiti dal committente. Al contrario, deve includere tutte le spese necessarie per garantire che il lavoro, come specificato nel contratto di appalto, sia eseguito a regola d'arte. In questo caso, l'impresa non solo dovrà coprire le spese temporanee per correggere i difetti, ma anche quelle per eliminare definitivamente le imperfezioni costruttive, come ad esempio il rifacimento completo del manto di copertura del capannone.

In conclusione, questa ordinanza della Corte di Cassazione evidenzia l'importanza di una corretta esecuzione dei contratti di appalto e delinea chiaramente le responsabilità delle parti coinvolte, offrendo importanti spunti di riflessione per il mondo giuridico e del settore edile.

2024: LE PREVISIONI DI ANALISTI E OPERATORI

Il settore immobiliare è sempre al centro delle attenzioni (sicuramente di quelle di noi operatori e degli analisti macroeconomici) perché questo mercato riflette le dinamiche economiche, le tendenze sociali e gli impatti delle politiche finanziarie sulla popolazione e sulla sua capacità di spesa. Le previsioni sull’andamento del mercato immobiliare per l’anno che sta per cominciare, un po’ come gli oroscopi dei più celebrati astrologi, sono quindi sempre oggetto di discussione e analisi da parte di diverse fonti.

Il modello a "Nido d'Ape" o "Esagono," sviluppato da Janssen, Kuijt e Needham nel 1994, è un approccio distintivo per analizzare il mercato immobiliare. Questo modello, basato su un esagono, suddivide il mercato in 6 cicli distinti che si ripetono ciclicamente. Esaminiamo le previsioni per il 2024 utilizzando questo schema interpretativo.

Ciclo del "Nido d'Ape" e le Prospettive per il 2024

Il "Nido d'Ape" rappresenta graficamente l'andamento del mercato immobiliare, evidenziando come questo settore reagisca lentamente alle variazioni dei prezzi e all'offerta di proprietà esistenti. Ogni ciclo all'interno dell'esagono rappresenta una fase specifica del mercato.

Posizionamento nel 2024: Segmento n°3

Per il 2024, si prevede che il mercato immobiliare si collochi nel terzo segmento dell'esagono del "Nido d'Ape." In questa fase, il numero delle compravendite potrebbe diminuire, ma si assiste contemporaneamente a un aumento dei prezzi delle case.

Interpretazione della Fase di Segmento n°3

Il terzo segmento suggerisce un mercato in cui l'attività di compravendita potrebbe rallentare, ma i prezzi delle case dovrebbero registrare un incremento. Questo potrebbe indicare una fase in cui la domanda potrebbe essere inferiore rispetto alle fasi precedenti, ma la scarsità di offerta o altri fattori potrebbero mantenere o aumentare i prezzi.

Tendenza del Fatturato Totale

Nonostante un possibile rallentamento nelle compravendite, il modello suggerisce che il fatturato totale del mercato immobiliare potrebbe comunque registrare una crescita nel 2024. Questo è attribuito principalmente all'aumento dei prezzi delle case, che compenserebbe il declino nelle transazioni.

Esaminiamo le prospettive di alcune organizzazioni di settore per ottenere una visione completa.

Secondo il modello a "Nido d'Ape," il 2024 rappresenterà una fase in cui il mercato immobiliare potrebbe sperimentare una riduzione delle compravendite ma con un aumento dei prezzi delle case. L'interpretazione di questa fase suggerisce una dinamica complessiva di crescita del settore, guidata principalmente dall'andamento positivo dei prezzi delle proprietà.

Le prospettive secondo analisti e operatori 

Remax: Stabilizzazione Dopo un Periodo di Rialzo dei Tassi

Remax Italia prevede che il 2024 vedrà una stabilizzazione del mercato immobiliare dopo il rialzo dei tassi d'interesse nel 2023. La riduzione progressiva del costo del denaro nella seconda metà del nuovo anno potrebbe portare a una nuova crescita del settore immobiliare.

Immobiliare.it Insights: Prezzi in Aumento per Vendite e Locazioni

Immobiliare.it Insights ha analizzato 12 principali città italiane, anticipando prezzi in aumento sia per le vendite che per le locazioni nel 2024. Nonostante una frenata nelle vendite nel 2023, i prezzi rimarranno stabili, segnando una prospettiva positiva per l'anno successivo.

Nomisma: Continua il Rallentamento e una Fase di Transizione

Nomisma prevede che il mercato immobiliare italiano continuerà a rallentare nel 2024, confermando la tendenza iniziata nel 2023. Con una previsione di circa 624.000 compravendite, l'anno sarà caratterizzato da una fase di transizione dopo due anni di crescita.

Tecnocasa: Sconti Necessari per Stimolare le Vendite

L'Ufficio Studi Tecnocasa prevede che, per stimolare le vendite nel 2024, i proprietari dovranno accettare sconti mediamente dell'8,1%. Gli sconti necessari saranno più alti per gli immobili di qualità, evidenziando la necessità di politiche di pricing flessibili.

Scenari Immobiliari: Crescita del Fatturato delle Vendite

Scenari Immobiliari anticipa una crescita del fatturato delle vendite immobiliari del 2,9% nel 2024 rispetto al 2023. Questo dato ottimistico è supportato dalla prevista diminuzione dei tassi di interesse nel 2024, rendendo più sostenibili le rate di mutuo.

Gabetti: Ottimismo con Incremento degli Investimenti

Gli Studi di Gabetti Immobiliare sono ottimisti per il 2024, prevedendo un aumento degli investimenti immobiliari, in particolare da parte di grandi società d'investimento. La politica monetaria europea, con un possibile fine del rialzo dei tassi di interesse, potrebbe contribuire a questo scenario positivo.

Banca d'Italia: Peggioramento con Riduzione dei Prezzi di Vendita

Il Sondaggio Congiunturale di Banca d'Italia per il 2° trimestre 2023 indica un peggioramento e una tendenza alla diminuzione delle transazioni immobiliari. Le previsioni per il 2024 indicano un ulteriore peggioramento complessivo del mercato, con una riduzione dei prezzi di vendita.

Crif - Mutuisupermarket: Calo dei Prezzi e delle Compravendite

La Bussola Mutui Crif - Mutuisupermarket evidenzia un calo dei mutui e una flessione delle compravendite dell'8,5% nell'anno in corso. Le previsioni per il 2024 sono negative, con una continua diminuzione dei prezzi e delle compravendite.

Le prospettive per il mercato immobiliare nel 2024 appaiono quindi variegate, con alcune fonti che indicano un'ottimistica crescita del settore, altre che prevedono un continuo rallentamento e altre ancora che vedono il nuovo anno posizionato nel terzo ciclo, con una diminuzione delle compravendite ma un aumento dei prezzi delle case.

Fare previsioni troppo ottimistiche che siano avulse dalla realtà geopolitica che ci circonda e dalle problematiche che ci coinvolgono come Paese è sempre imprudente perché le variabili da tenere presenti sono sono molte. Sarà infatti il contesto economico, conseguente capacità di spesa, le politiche fiscali e i cambiamenti nelle dinamiche abitative che contribuiranno a plasmare realmente il panorama immobiliare nel prossimo anno.

 

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2013-2023: dieci anni di mercato in sintesi

Lo stato di salute del mercato immobiliare italiano ha mostrato una stabilità sorprendente, evidenziata dalla quasi assenza di variazioni nei prezzi delle case nel breve e lungo periodo. Nel confronto tra il secondo e il terzo trimestre del 2023 e nell'arco degli ultimi dieci anni, la differenza positiva è stata minima, registrando solo lo 0,18%. 

Questa tendenza è il risultato di un decennio caratterizzato da una ripresa economica, seguita dall'urgenza della pandemia di Covid e, infine, dall'aumento dell'inflazione, un fenomeno che non si verificava così marcatamente dagli anni '80. La crisi demografica, con il suo peso significativo nel settore immobiliare, ha accelerato durante questi dieci anni, iniziando a produrre i suoi effetti.

Tuttavia, non si deve fraintendere la stagnazione dei prezzi come un'immobilità assoluta. La variazione dello 0,18% nasce da almeno tre fasi distintive:

La prima fase, iniziata con la crisi del 2008/2009, ha portato a un crollo dei valori immobiliari che si è protratto almeno fino al 2015.

La seconda fase è caratterizzata da un periodo di relativa calma fino all'emergenza Covid del 2020, con piccole oscillazioni e il raggiungimento dei valori minimi nel 2019.

La terza fase, dal 2020 a oggi, ha visto un aumento dei prezzi, riportandoli esattamente ai livelli del 2013. Questo incremento è stato guidato dall'inflazione e dagli incentivi statali post-pandemia.

Attualmente, sembra che anche questa fase stia esaurendosi, evidenziato dall'assenza di 

un aumento dei prezzi tra la primavera e l'estate del 2023, mentre l'inflazione è in discesa,

anche se il suo andamento rimane più mobile di quello del mercato immobiliare. Il delta tra il

costo della vita e la variazione del prezzo degli immobili è rimasto una costante dell’ultimo

decennio durante il quale l’inflazione è stata quasi sempre superiore alla crescita del

valore delle case che, in termini reali, dal 2013 ad oggi è sceso di oltre il 15%.

Un elemento distintivo è la differenza tra il mercato delle abitazioni nuove e quello delle case già esistenti. Le nuove abitazioni, meno numerose ma più ambite anche per questioni attinenti al risparmio energetico, hanno registrato un aumento del 16,41% negli ultimi dieci anni, pur rimanendo al di sotto del tasso di inflazione. Al contrario, le abitazioni già esistenti hanno subito una diminuzione del 3,72% in dieci anni, con un modesto aumento dello 0,5% negli ultimi 12 mesi.

Una nota di interesse è rappresentata dalla situazione di Milano, dove il mercato immobiliare si discosta dalla tendenza nazionale. Nel capoluogo lombardo, i prezzi delle abitazioni esistenti sono aumentati del 49,1% in dieci anni, superando di gran lunga l'incremento del 29,5% delle abitazioni nuove. Milano si presenta come un'eccezione, con una domanda che supera l'offerta anche nel settore delle abitazioni già esistenti, diventate ancor più appetibili nel tempo grazie a prezzi iniziali più accessibili.

Pignoramento immobili: piccola guida all'argomento

 

Il panorama del "fai-da-te-immobiliare" e l'interesse per l'acquisto di immobili all'asta stanno crescendo, ma è importante comprendere le implicazioni legali e finanziarie di tali operazioni. In particolare, la vendita all'asta può coinvolgere anche la prima casa, e molte persone credono erroneamente che l'abitazione principale sia immune dal pignoramento. Questo, tuttavia, non è del tutto vero, e esistono alcune distinzioni importanti da considerare.

Pignoramento della prima casa per debiti di natura privata:

1. Leggenda metropolitana sulla pignorabilità: Contrariamente a una credenza diffusa, la prima casa può essere pignorata anche in caso di debiti con soggetti privati, come banche o fornitori. La procedura esecutiva può essere avviata per ottenere un "titolo esecutivo" e procedere con l'espropriazione forzata.

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3. Limite massimo del debito: Non esiste un limite massimo entro il quale il creditore non può agire per il recupero del debito. Anche debiti di importo minore possono portare all'esecuzione forzata, se ritenuto conveniente dal creditore.

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5. Presenza di minori o disabili: A differenza di quanto spesso si pensa, non ci sono norme che vietino l'espropriazione della prima casa anche se vi sono minori o disabili.

Pignoramento della casa per debiti con l'Erario:

1. Esenzione dalla pignorabilità per l'immobile unico: Nel caso di debiti nei confronti dello Stato, l'esenzione dalla pignorabilità riguarda l'"unica casa" del debitore, indipendentemente dal fatto che sia la prima casa o meno.

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3. Requisiti per l'impignorabilità dell'immobile unico:

• L'immobile è l'unico di proprietà del debitore.
• Il debitore ha la residenza nell'unico immobile.
• L'immobile è accatastato come abitazione civile (categoria catastale A, tranne la A/10).
• Non si tratta di un immobile di lusso (accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9).

1. Pignorabilità del secondo immobile: Se il debitore possiede più di una casa, l'Agenzia delle Entrate Riscossione può procedere al pignoramento a condizione che il debito erariale superi i 120 mila euro, il valore totale degli immobili sia superiore a 120 mila euro, e venga concessa una possibilità di rateizzazione preliminare.

In conclusione, è fondamentale comprendere la natura del debito e le specifiche condizioni che determinano la pignorabilità dell'immobile, sia che si tratti di una procedura per debiti privati che erariali. Una consulenza legale e finanziaria professionale è sempre consigliata per navigare in modo sicuro attraverso queste situazioni complesse.

Intelligenza Artificiale e mutui: quale futuro?

 

L'evoluzione delle tecnologie basate sull'intelligenza artificiale (IA) sta influenzando significativamente il settore finanziario, in particolare per quanto riguarda la valutazione del credito e l'erogazione dei mutui. Attualmente, sono in atto diverse dinamiche che potrebbero vedere i chatbot o sistemi automatici assumere un ruolo sempre più centrale nella decisione di concedere un mutuo.

Le agenzie di credito, come Crif o Experian, costituiscono la base informativa per la storia creditizia dei richiedenti, ma l'innovazione è guidata da sistemi avanzati di credit scoring basati sull'IA. Aziende di rilievo nel settore informatico, tra cui Sas e Reply, offrono soluzioni di credit scoring alimentate da intelligenza artificiale.

Il recente accordo tra il Parlamento e il Consiglio europeo sull'Artificial Intelligence Act indica un crescente interesse normativo nel garantire i diritti fondamentali dei cittadini in relazione all'uso dell'IA nel settore finanziario. La commissaria europea alla Concorrenza, Margrethe Vestager, ha sollevato preoccupazioni riguardo all'eccessivo ricorso a modelli automatici nel processo di erogazione dei mutui, evidenziando il rischio di discriminazioni. Già nel 2022 la Vestager aveva infatti dichiarato: "vogliamo tecnologie sicure che servano alle persone e che rispettino i nostri diritti e valori, anche quando siamo online, e vogliamo che tutti abbiano la possibilità di svolgere un ruolo attivo nelle nostre società sempre più digitalizzate."

L'attenzione della commissaria europea riguardo l'influenza della tecnologia nelle nostre vite è quindi sempre stata alta e la dinamicità che caratterizza l'evolversi dell'Intelligenza Artificiale necessita, oggi più che mai, di una vigilanza costante a causa delle numerose e spesso sottovalutate (se non ignote) variabili che la caratterizzano.

L'utilizzo dell'IA nei modelli di credit scoring, ad esempio, può portare a situazioni di discriminazione, come evidenziato da alcuni casi negli Stati Uniti. L'IA potrebbe infatti basare la valutazione del richiedente su informazioni come il codice di avviamento postale, attribuendo punteggi inferiori a coloro che risiedono in quartieri finanziariamente considerati "meno affidabili" a dispetto delle caratteristiche del singolo. Altri scenari estremi potrebbero coinvolgere l'analisi del comportamento online del richiedente, inclusi i social media sui quali ormai si scrive di tutto.

Uno studio condotto dalla Banca d'Italia su dieci banche e istituti finanziari italiani ha rivelato che, sebbene l'uso dell'IA nella valutazione del rischio di credito non sia ancora estensivo, è in crescita. Gli algoritmi vengono impiegati principalmente nella fase di concessione (58%) e nel monitoraggio dei crediti (26%).

Dal punto di vista normativo, attualmente non esistono disposizioni specifiche sull'utilizzo dell'IA nel settore finanziario, ma l'espansione di questa tecnologia è evidente. Anche grandi attori come Google stanno proponendo soluzioni basate sull'IA per semplificare il processo di erogazione dei mutui, dato da non sottovalutare assolutamemente.

Rimane comunque l'attuale stretta creditizia decisa dalla Banca Centrale Europea che ha determinato una contrazione del 29% nell'erogazione di mutui nel 2023 rispetto al 2022, creando sfide aggiuntive per i richiedenti, indipendentemente dall'adozione dell'IA. Stiamo a vedere...

Superbonus con abusi: senza sanatoria stop ai lavori

Il Tar del Lazio ha emesso una sentenza (18386/2023) che fornisce chiarimenti importanti in merito al superbonus e agli abusi edilizi. La questione affrontata riguarda gli interventi di efficientamento energetico e messa in sicurezza antisismica realizzati in un condominio, beneficiando dell'agevolazione fiscale, e la successiva scoperta di irregolarità nel fabbricato.

Secondo la normativa sul superbonus, il Comune conserva il potere di vigilare e sanzionare gli abusi edilizi, anche se nella Comunicazione di Inizio Lavori (Cila) non è richiesta la dichiarazione dello stato legittimo degli immobili. Nel caso specifico, il condominio aveva eseguito i lavori tramite un contratto con una società incaricata delle attività tecniche, amministrative e progettuali.

Questa società aveva presentato al Comune una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Scia) per regolarizzare alcune irregolarità rilevate sui prospetti del fabbricato, e una Cila indicando i lavori agevolati con il superbonus. Tuttavia, il Comune aveva rilevato incongruenze nella Scia e dichiarato l'improcedibilità della Cila, ordinando il divieto di continuare i lavori e il ripristino dello stato originale del luogo.

Il condominio aveva presentato un ricorso sostenendo che la Cila è solo una comunicazione e che il Comune non ha il potere di valutare l'ammissibilità dell'intervento. I giudici hanno invece sostenuto che, a differenza della Scia, la Cila non prevede un processo specifico di controllo successivo, ma il Comune deve comunque esercitare i poteri di vigilanza.

Nel caso specifico, il provvedimento del Comune è stato giustificato poiché i lavori erano stati eseguiti su un immobile con abusi edilizi. I giudici hanno evidenziato che, nonostante la Cila non richieda la verifica dello stato legittimo dell'immobile, ciò non significa che i precedenti illeciti edilizi commessi sull'edificio non debbano essere presi in considerazione per consentire gli interventi di efficientamento energetico e adeguamento sismico.