Mutuo intestato a persona diversa dal proprietario: tutto ciò che c’è da sapere

Quando si tratta di acquistare un immobile, capita spesso di chiedersi se il mutuo possa essere intestato a una persona diversa dal proprietario della casa. La risposta è sì: questa possibilità esiste ed è anche piuttosto comune, soprattutto in contesti familiari. Un esempio frequente è quello dei genitori che si intestano il mutuo per acquistare la casa di un figlio che non è ancora indipendente dal punto di vista economico.

Vediamo nel dettaglio come funziona questa opzione, quali sono le implicazioni e le alternative disponibili.

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Chi fa il mutuo deve essere proprietario dell’immobile?

Non c’è alcun obbligo, secondo la normativa italiana, che il mutuatario (cioè colui che sottoscrive il mutuo) sia anche il proprietario dell’immobile. È perfettamente legale che i due ruoli siano ricoperti da persone diverse. Ad esempio, un genitore potrebbe intestarsi il mutuo per l’acquisto di una casa destinata al figlio.

Tuttavia, questa scelta comporta alcune considerazioni pratiche e legali, che devono essere valutate attentamente.

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Tre configurazioni possibili

Quando il mutuo è intestato a una persona diversa dal proprietario, possono verificarsi diverse situazioni:

1. Mutuo intestato a una persona che non ha quote di proprietà
   L’intestatario del mutuo non possiede alcuna quota dell’immobile ma si impegna a pagare il finanziamento. Questo caso è comune, ad esempio, tra genitori e figli.

2. Mutuo intestato a una persona con una quota di proprietà
   Qui il mutuatario possiede una parte dell’immobile, mentre il resto appartiene ad altri soggetti.

3. Mutuo cointestato, ma con un solo responsabile dei pagamenti
   In questa configurazione, il mutuo è cointestato tra più persone, ma solo una di esse si occupa effettivamente del pagamento delle rate.

In ciascuna di queste situazioni, è possibile stipulare accordi privati tra le parti per regolare l’uso e la gestione dell’immobile. Ad esempio, il proprietario potrebbe concedere il diritto di abitazione all’intestatario del mutuo tramite un contratto di comodato d’uso.

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Cosa comporta intestarsi un mutuo su un immobile altrui?

Intestarsi un mutuo senza avere quote di proprietà significa assumersi la responsabilità del pagamento del finanziamento, ma senza poter vantare diritti sull’immobile. Questo implica che:

• Non si può decidere autonomamente di vendere o affittare l’immobile; queste decisioni spettano solo al proprietario.
• Non si ha diritto alle detrazioni fiscali sugli interessi passivi del mutuo, che spettano invece al proprietario dell’immobile se rispetta i requisiti previsti dalla legge (art. 15 del TUIR).
• In caso di difficoltà economiche, non è possibile rivalersi sull’immobile per recuperare quanto pagato.

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Come richiedere un mutuo senza essere proprietario?

La procedura per ottenere un mutuo senza essere il proprietario dell’immobile è simile a quella di un mutuo tradizionale. Tuttavia, la banca potrebbe richiedere:

• Una verifica approfondita della solidità economica del mutuatario, per assicurarsi che sia in grado di sostenere il debito.
• Documenti sull’immobile, come un preliminare di compravendita o un atto d’acquisto, per garantire la legittimità dell’operazione.
• Eventuali contratti privati tra mutuatario e proprietario, che definiscano ruoli e obblighi.

In caso di approvazione, l’istituto di credito iscriverà comunque un’ipoteca sull’immobile come garanzia del mutuo.

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Alternative da considerare: mutuo cointestato o con quote di proprietà

Chi sceglie di intestarsi un mutuo senza avere quote di proprietà deve essere consapevole dei rischi. Per limitare le criticità, esistono due opzioni alternative:

1. Mutuo con quote di proprietà
   Il mutuatario può diventare comproprietario dell’immobile, acquisendo una quota proporzionale. Questo consente di avere un maggiore controllo, ma comporta anche che, in caso di insolvenza, l’intero immobile possa essere soggetto a esecuzione forzata.

2. Mutuo cointestato
   Il mutuo può essere cointestato a più persone, indipendentemente dalla titolarità dell’immobile. In questo caso, però, tutti i cointestatari sono solidalmente responsabili del pagamento del debito.

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Cambio dell’intestatario del mutuo: le opzioni disponibili

Se, a mutuo già avviato, si decide di cambiare l’intestatario, ci sono due principali possibilità:

1. Sostituzione del mutuo
   Si estingue il mutuo esistente e se ne stipula uno nuovo, intestato al nuovo soggetto. Questa opzione può comportare costi aggiuntivi, come le spese notarili.
2. Accollo del mutuo
   Regolato dall’art. 1273 del Codice Civile, consente a una nuova persona di subentrare nel mutuo già esistente, assumendosi la responsabilità del debito.

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Conclusioni

Intestare un mutuo a una persona diversa dal proprietario è una soluzione pratica in molte situazioni, ma va scelta con consapevolezza, valutando i rischi e le implicazioni fiscali e legali. Per ridurre le incertezze, è consigliabile discutere l’opzione con la banca e, se necessario, consultare un professionista del settore.

Grazie a una pianificazione attenta e all’uso di strumenti di comparazione online, è possibile trovare la soluzione più adatta alle proprie esigenze e gestire al meglio l’acquisto di una casa.

Mutui e età: cosa sapere

Mutui e età: cosa sapere per richiedere un finanziamento a ogni fase della vita

L’età è un fattore cruciale nella concessione di un mutuo, influenzando sia la durata massima che le condizioni applicate dalle banche. Questo articolo esplora fino a che età è possibile ottenere un mutuo, le opzioni disponibili per i pensionati e le specifiche considerazioni per chi condivide la richiesta con un altro intestatario.

Fino a che età si può ottenere un mutuo?

Le banche stabiliscono un limite massimo di età entro il quale il mutuo deve essere interamente estinto, solitamente compreso tra 75 e 80 anni. Questo significa che l’età del richiedente al momento della sottoscrizione condiziona direttamente la durata massima del finanziamento. Ad esempio:

• Se hai 60 anni, puoi ottenere un mutuo con una durata massima di 15-20 anni, a seconda della politica della banca.
• In alcuni casi, gli istituti di credito fissano limiti più restrittivi, non concedendo mutui a chi ha già compiuto 65 anni.
• Altre banche, invece, consentono mutui anche a over 70 anni, purché il finanziamento si concluda entro i 75 o 80 anni.

Mutui cointestati: vantaggi e limiti

Nel caso di mutui cointestati, l’età di ciascun intestatario gioca un ruolo chiave. Alcune banche adottano il criterio dell’età del richiedente più giovane, permettendo durate maggiori. Altre, invece, si basano sull’età del cointestatario più anziano, limitando la durata del mutuo e determinando rate più elevate.

Esempio: una coppia con un richiedente di 45 anni e uno di 65 potrebbe ottenere:

• Una durata massima di 10 anni se la banca considera l’età del più anziano.
• Una durata fino a 30 anni se viene adottato il criterio dell’età del più giovane.

Durata massima del mutuo: le opzioni per età

La durata massima di un mutuo dipende dall’età del richiedente al momento della sottoscrizione. La tabella seguente illustra le possibilità offerte da banche che applicano limiti di 75 o 80 anni a fine mutuo.

Età del richiedente	Durata massima (75 anni)	Durata massima (80 anni)
36-45 anni	30 anni	30 anni
46-50 anni	25 anni	30 anni
51-55 anni	20 anni	25 anni
56-60 anni	15 anni	20 anni
61-65 anni	10 anni	15 anni
70 anni	5 anni	10 anni

Durate personalizzate come 17 o 24 anni sono disponibili presso alcune banche, ma restano un'opzione meno comune.

Mutui per pensionati: una possibilità concreta

Anche in pensione è possibile ottenere un mutuo, ma con alcune restrizioni:

1. Durata breve: il mutuo deve essere estinto entro il limite di età fissato dalla banca (75-80 anni), il che comporta rate più alte e importi finanziabili inferiori.
2. Polizza vita obbligatoria: molte banche richiedono la stipula di un’assicurazione sul mutuo per coprire il rischio di decesso del richiedente, aumentando i costi complessivi.

Un esempio pratico: un pensionato di 70 anni può ottenere un mutuo di 5-10 anni, con rate mensili che potrebbero risultare impegnative per redditi fissi.

Mutui per under 36: condizioni agevolate

Chi ha meno di 36 anni può beneficiare di mutui con durate prolungate, fino a 35 o 40 anni, grazie a specifiche agevolazioni bancarie e fiscali. Questi mutui sono particolarmente vantaggiosi per i giovani che cercano di acquistare la prima casa, sfruttando tassi di interesse agevolati e garanzie statali come il Fondo di Garanzia Prima Casa.

Conclusioni: una strategia per ogni età

L’età è un parametro decisivo per l’ottenimento di un mutuo, influenzando la durata massima, l’importo finanziabile e le condizioni economiche. Per i giovani, mutui a lungo termine offrono maggiore flessibilità. Per i pensionati o chi si avvicina all’età limite, le opzioni sono più limitate, ma comunque disponibili.

Prima di richiedere un mutuo, è sempre consigliabile consultare un esperto o utilizzare strumenti online, come simulazioni di mutuo, per ottenere una visione chiara delle possibilità. L’app di Immobiliare.it Mutui, ad esempio, offre una consulenza gratuita e personalizzata, permettendo di confrontare le offerte di più banche e individuare la soluzione ideale.

Domande frequenti
Ho 63 anni. Posso richiedere un mutuo di 17 anni?
Sì, alcune banche offrono durate intermedie come 17 anni, ma dipende dalla politica interna dell’istituto di credito.

Se cointesto il mutuo con una persona più giovane, la durata sarà maggiore?
In molti casi sì, ma dipende dalla banca. Alcune considerano solo l’età del più anziano.

Posso ottenere agevolazioni per la prima casa se sono in pensione?
Sì, le agevolazioni per la prima casa non prevedono limiti di età.

Rapporto Nomisma 2024: una fotografia critica del mercato immobiliare italiano

Il recente Rapporto sull’Abitare 2024 di Nomisma offre un quadro preoccupante del mercato immobiliare italiano, evidenziando crescenti difficoltà economiche per le famiglie e dinamiche di mercato che rafforzano il divario tra proprietà e affitto. I

n un contesto segnato dall’aumento del costo della vita e dall’incertezza economica, emerge un forte rallentamento della capacità delle famiglie di accedere alla proprietà immobiliare, a favore di una domanda sempre più rivolta alle locazioni.

Accesso all'acquisto: un sogno per pochi

Secondo il rapporto, su circa tre milioni di famiglie italiane interessate all’acquisto di un’abitazione nell’arco di un anno, solo 980.000 hanno le risorse economiche sufficienti per farlo. Questo dato, pari a poco più del 32%, mette in evidenza la compressione del potere d'acquisto, frutto di redditi stagnanti, inflazione persistente e un mercato immobiliare che rimane teso. Il confronto con il 2020, quando il potere d’acquisto immobiliare era superiore di circa il 15%, evidenzia la gravità del trend.

L’ascesa della locazione: una scelta forzata

La difficoltà di acquistare casa ha spinto il 60% della domanda verso il mercato delle locazioni, già sotto pressione a causa dell’aumento costante dei canoni d’affitto. Nel 2024, i canoni medi di locazione sono cresciuti del 6% su base annua, un ritmo superiore all’incremento dei prezzi di vendita degli immobili, che si è fermato al 3,2% nello stesso periodo. Questo squilibrio sta aggravando le difficoltà delle famiglie locatarie, che destinano in media il 40% del proprio reddito disponibile al pagamento dell’affitto, contro il 30% del 2020.

Mutui in calo e redditi inadeguati

Nonostante il desiderio di acquistare casa resti elevato, il rapporto evidenzia una riduzione della percentuale di famiglie disposte a richiedere un mutuo: dal 77,9% del 2023 al 75,6% nel 2024. Questa "autoselezione" riflette la difficoltà di accesso al credito in un contesto di tassi di interesse elevati. Il costo medio di un mutuo a tasso fisso ha raggiunto il 5% nel 2024, contro il 2,2% del 2021, riducendo drasticamente la platea di famiglie che possono permetterselo.

Ristrutturazioni: il crollo degli incentivi pesa sul settore

Un altro segnale di criticità è il calo della domanda di ristrutturazioni, legato alla riduzione dei bonus edilizi. Secondo il rapporto Nomisma, la contrazione delle agevolazioni fiscali, come il Superbonus 110%, comporterà un taglio di 97,3 miliardi di euro nel valore delle ristrutturazioni entro il 2026. Oltre 3,5 milioni di famiglie potrebbero rinunciare a interventi pianificati, con effetti negativi sia sul valore aggiunto del settore edilizio sia sull’occupazione: si stima una perdita di 300.000 posti di lavoro nei prossimi due anni.

Le conseguenze si riflettono anche su progetti di efficienza energetica e sostenibilità: l’interruzione o riduzione degli interventi penalizzerà i risparmi energetici, con un potenziale aumento delle emissioni di CO₂ stimato in 4,7 milioni di tonnellate annue.

Prospettive 2025: un mercato in contrazione

Guardando al 2025, le prospettive per il mercato immobiliare italiano rimangono incerte. La legge di bilancio prevede un ritorno degli investimenti in ristrutturazioni ai livelli pre-2011, con una spesa stimata intorno ai 14 miliardi di euro annui, in netto calo rispetto ai picchi di 56 miliardi del triennio 2020-2022. Questo ridimensionamento porterà a una perdita stimata di 17 miliardi di valore aggiunto.

Il quadro complessivo disegnato dal Rapporto Nomisma 2024 è quello di un mercato immobiliare sempre più segmentato, dove la proprietà immobiliare rischia di diventare un lusso riservato a pochi, mentre l’affitto si afferma come la principale – e spesso unica – opzione per una larga parte della popolazione. Interventi strutturali per incentivare l’accesso alla casa, sia in proprietà che in locazione, saranno fondamentali per riequilibrare un settore strategico per l’economia italiana.

Mutui per gli under 36: proroga delle agevolazioni fino al 2027

Nella Legge di Bilancio 2025, il governo italiano ha prorogato fino al 2027 le agevolazioni sui mutui per i giovani under 36 che acquistano la prima casa. L’intervento introduce per la prima volta un finanziamento triennale per il Fondo di Garanzia Prima Casa, un’iniziativa che offre una garanzia pubblica sull’accesso ai mutui. 

Con questa nuova dotazione triennale, il Fondo mira a garantire maggiore stabilità e continuità a giovani e famiglie che desiderano acquistare la loro prima abitazione, riducendo gli ostacoli finanziari che spesso si frappongono a questo importante passo.

Investimento di 670 milioni di euro per sostenere i mutui under 36 fino al 2027

Il Fondo di Garanzia Prima Casa è stato finanziato con 670 milioni di euro per il triennio 2025-2027, suddivisi in 130 milioni per il 2025 e 270 milioni ciascuno per il 2026 e 2027. Questo stanziamento risponde all’aumento delle richieste per il Fondo, che nei primi nove mesi del 2024 ha visto crescere le domande ammesse del 15% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il Fondo, oltre a fornire il supporto finanziario necessario, rappresenta anche una risposta alle difficoltà create dall'aumento dei tassi d’interesse, che ha fatto aumentare la richiesta di mutui con garanzia pubblica.

Fondo Consap: oltre 61 mila richieste ammesse nel 2024

Il Fondo di Garanzia Prima Casa, gestito da Consap, ha registrato un notevole incremento dall’inizio della sua attività nel 2013. Complessivamente, sono state inviate a Consap più di 582 mila domande, delle quali oltre 537 mila sono state ammesse, per un totale di oltre 62 miliardi di euro in finanziamenti e 441 mila mutui effettivamente erogati. Nei primi nove mesi del 2024, il Fondo ha accolto oltre 61 mila richieste, con circa il 70% dei mutui destinati a giovani under 36, a conferma dell'importanza del Fondo nell'aiutare i giovani ad accedere alla proprietà immobiliare.

Accesso alla garanzia mutui per i giovani under 36

Per ottenere le agevolazioni del Fondo, è necessario che il richiedente non possieda altri immobili a uso abitativo e che l’importo del mutuo non superi i 250.000 euro. Il Fondo offre una garanzia pubblica standard del 50%, ma alcune categorie di beneficiari hanno diritto a garanzie prioritarie, come giovani coppie conviventi, famiglie monogenitoriali con figli minori e giovani under 36. Grazie al Decreto Sostegni bis, chi appartiene a queste categorie e possiede un ISEE fino a 40.000 euro può accedere a una garanzia potenziata fino all’80%, nel caso in cui richieda un mutuo superiore all’80% del valore dell’immobile.

Nuove agevolazioni per famiglie numerose

Da gennaio 2024, il Fondo prevede garanzie ulteriormente aumentate per famiglie numerose. Nello specifico, le famiglie con tre figli e un ISEE fino a 40.000 euro possono accedere a una garanzia dell’80%, che sale all’85% per nuclei con quattro figli (e un ISEE fino a 45.000 euro), e arriva al 90% per famiglie con cinque o più figli e un ISEE fino a 50.000 euro. Queste misure mirano a rendere più accessibile l’acquisto della prima casa per le famiglie con più figli, riducendo l'impatto degli oneri finanziari.

Come richiedere l’accesso al Fondo di Garanzia Prima Casa

La richiesta di accesso al Fondo di Garanzia va presentata insieme alla domanda di mutuo presso una delle banche aderenti all’iniziativa. Il modulo di domanda è scaricabile dal sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze o dal sito di Consap e può essere richiesto anche direttamente in banca. Consap si impegna a rispondere entro 20 giorni dall’invio della domanda, mentre la banca ha fino a 90 giorni per comunicare l’erogazione o meno del mutuo. Grazie alla procedura standardizzata, il Fondo di Garanzia Prima Casa si conferma uno strumento affidabile per chi intende acquistare la propria prima abitazione.

Mercato Immobiliare: niente rush finale?

Il Sole 24Ore Pubblica un interessante articolo che riassumo qui sotto nei suoi punti salienti e che, di fatto, smentisce le previsioni rosee fatte a inizio anno, con un secondo semestre che avrebbe dovuto segnare una marcata ripresa del mercato. Certamente a pesare sul progetto di comprare casa ha pesato la situazione internazionale e l'incertezza sul futuro dei tassi. Da più parti si auspica una discesa ma non diciamo ancora "gatto" se... 

Il 2024 si avvia quindi a chiudere con un leggero calo delle compravendite immobiliari, stimato intorno a 690mila transazioni, accompagnato da un incremento moderato dei prezzi delle abitazioni, compreso tra l’1% e il 3%. In forte crescita risultano invece gli affitti, con aumenti compresi tra il 5% e il 7%. Milano si conferma la città più costosa d’Italia, con un prezzo medio per gli immobili nuovi che si aggira intorno ai 5mila euro al metro quadro, ma che può facilmente raggiungere i 17mila euro al metro quadro e oltre nelle zone più centrali e prestigiose. 

Negli ultimi dieci anni, il valore delle nuove costruzioni è cresciuto del 43,8%, tuttavia, la domanda che molti analisti si pongono è fino a quando questa crescita sarà sostenibile. Anche gli esperti di Tecnocasa, che hanno presentato a Milano il report sul primo semestre del 2024 e le previsioni per la fine dell’anno, si interrogano sulla direzione futura del mercato. 

I recenti ribassi dei tassi d’interesse potrebbero favorire gli acquisti, in particolare considerando i livelli elevati dei canoni di locazione, incentivando così i potenziali acquirenti a optare per la proprietà. La vera sfida, e al contempo opportunità, per il mercato immobiliare è quella di perseguire la sostenibilità economica senza compromettere l’equilibrio sociale, in un contesto economico sempre più incerto e dinamico.

Affitti e rendimenti

Nel primo semestre del 2024, i canoni di locazione hanno continuato a crescere in modo significativo. In testa alla classifica degli aumenti i monolocali e bilocali che hanno registrato un aumento dei canoni di circa il 4%, mentre i trilocali hanno visto una crescita del 3%. La domanda di affitti rimane alta, ma si scontra con una forte carenza di offerta, e ciò spinge i canoni verso l’alto in tutte le principali città italiane. 

Bari ha segnato incrementi notevoli (+5% per i monolocali, +7,4% per i bilocali e +2,1% per i trilocali), seguita da Bologna (+5,2%, +5,8% e +2,9%) e Roma (+4,3%, +4,1% e +4,9%). Milano, pur mostrando una crescita più contenuta (+2,1%, +2,4% e +1,1%), resta la città più costosa in termini assoluti. Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, sottolinea che a Roma l’attesa per il Giubileo sta spingendo molti proprietari a non rinnovare i contratti in scadenza per passare agli affitti brevi, alimentando una tensione sui prezzi. A Milano, invece, il mercato degli affitti brevi è ormai saturo, con molti proprietari che stanno gradualmente optando per contratti a lungo termine o a canone concordato.

Mutui: come scegliere il più conveniente?

Come scegliere il mutuo più conveniente per l’acquisto della prima casa o una seconda abitazione?

Quando si decide di comprare casa, trovare la miglior offerta e il tasso più vantaggioso può sembrare un’impresa ardua. Tuttavia, ci sono diversi fattori da considerare che possono semplificare questa decisione cruciale. 

Ecco alcuni consigli pratici per identificare il mutuo ideale.

1. Confrontare le offerte di più banche

Il primo passo è esplorare le proposte di diverse banche per identificare il finanziamento che meglio si adatta alle proprie esigenze. È possibile anche utilizzare strumenti online gratuiti per trovare il mutuo migliore.

2. Considerare tutti i fattori, non solo il tasso d’interesse

Molti commettono l’errore di valutare un mutuo esclusivamente dal tasso d’interesse. In realtà, ci sono molti altri elementi da considerare, come lo spread e le eventuali polizze assicurative. Una guida passo per passo può essere molto utile in questo processo.

3. Scegliere il tipo di tasso più adatto

• Tasso fisso: Ideale per chi preferisce rate costanti nel tempo. È particolarmente conveniente quando i tassi d’interesse sono in aumento.
• Tasso variabile: Adatto a chi è disposto a gestire le fluttuazioni delle rate. Può essere vantaggioso quando i tassi sono in discesa.

Esistono anche soluzioni miste, come il mutuo variabile con cap, che limita la rata a un massimo stabilito, ma solitamente con uno spread più alto.

4. Valutare lo spread

Lo spread è la differenza tra il tasso di riferimento del mercato interbancario e il tasso d’interesse proposto al cliente. Più basso è lo spread, minore sarà l’interesse totale da pagare. I mutui con spread elevato sono più costosi, specialmente quelli a tasso variabile o variabile con cap, poiché comportano maggiori rischi per la banca.

5. Analizzare il TAEG

Il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) indica il costo totale del mutuo, comprensivo degli interessi, delle spese di istruttoria, delle polizze assicurative e delle spese di incasso delle rate. Un TAEG più basso indica un mutuo più conveniente. È fondamentale verificare che il TAEG proposto sia valido per tutta la durata del mutuo, evitando promozioni limitate ai primi mesi.

6. Approfittare delle agevolazioni fiscali

Le agevolazioni fiscali possono ridurre significativamente il costo del mutuo. Ad esempio:

• Detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi, fino a un massimo di 4.000 euro.
• Bonus Mutui fino a 760 euro per chi acquista un immobile e sottoscrive un mutuo entro 12 mesi.
• Fondo Mutui Under 36, che offre una garanzia pubblica fino all’80% del mutuo.

Consultare un commercialista o un esperto immobiliare può aiutare a rimanere aggiornati sulle agevolazioni fiscali.

7. Valutare la propria situazione reddituale e debitoria

Gli istituti di credito valutano attentamente la situazione finanziaria del richiedente. È importante avere una buona situazione patrimoniale e non superare il 60% del valore dell’immobile richiesto. Idealmente, le rate del mutuo non dovrebbero superare il 30-35% del reddito mensile.

8. Considerare soluzioni per mutui già accesi

Anche chi ha già un mutuo può trovare condizioni migliori:

• Surroga del mutuo: Trasferimento del mutuo a un altro istituto senza costi aggiuntivi, ma senza aumentare l’importo del finanziamento.
• Rinegoziazione: Modifica delle condizioni del mutuo con la propria banca.
• Sostituzione del mutuo: Estinzione del vecchio mutuo e apertura di uno nuovo con condizioni migliori, che può comportare nuovi costi di perizia e polizza.

Con queste opzioni, è possibile ridurre il tasso d’interesse, modificare l’importo del finanziamento e, in generale, trovare la soluzione più vantaggiosa per le proprie esigenze.

Tassi medi sui mutui ai minimi da 18 mesi: la parola ad ABI

A giugno, il tasso medio sui nuovi mutui ipotecari per le famiglie è sceso al 3,56%, segnando il valore più basso da dicembre 2022. Anche i tassi sul credito alle imprese hanno registrato una flessione, calando in media al 5,25%.

Incertezza economica e aumento dei depositi

Nonostante il calo dei tassi, l'incertezza economica e geopolitica continua a influenzare le decisioni finanziarie di famiglie e imprese, che preferiscono mantenere una maggiore liquidità nei loro conti correnti. Questo comportamento riflette una combinazione di resilienza e prudenza in un contesto incerto.

Le mosse della BCE

La Banca Centrale Europea (BCE) sembra intenzionata a posticipare ulteriori tagli dei tassi di interesse, probabilmente fino a settembre o dicembre. Questa decisione è influenzata dall'incertezza geopolitica, dalle tensioni internazionali e dalla corsa ai dazi.

Cosa emerge dal report di Abi

Il report dell'Abi evidenzia una "stabilizzazione" nella discesa dei tassi di mercato. Sebbene i tassi sui mutui siano scesi ai livelli più bassi degli ultimi 18 mesi, la tendenza al ribasso sembra essersi arrestata.

Diminuzione della domanda di prestiti

Con il rallentamento della ripresa post-pandemia, la domanda di prestiti continua a diminuire, anche se questo trend negativo sta rallentando. A giugno 2024, i prestiti a imprese e famiglie sono scesi dell'1,7% rispetto a un anno prima.

Raccolta diretta e indiretta in aumento

La raccolta indiretta, ovvero gli investimenti in titoli custoditi presso le banche, è aumentata di circa 213 miliardi tra maggio 2023 e maggio 2024. Anche la raccolta diretta complessiva è risultata in aumento del 3,0% su base annua a giugno 2024.

Crediti deteriorati in leggero calo

I crediti deteriorati netti sono leggermente diminuiti a maggio 2024, raggiungendo i 30,3 miliardi di euro. Rispetto al loro livello massimo del 2015, sono in calo di 166 miliardi.

Il commento dell’Abi

Secondo Gianfranco Torriero, vicedirettore generale vicario dell'Abi, gli investimenti vengono rinviati in un quadro di incertezza. La tendenza a mantenere maggiore liquidità non investita riguarda anche le imprese e riflette sia una maggiore resilienza sia una maggiore prudenza.

Il report dell'Abi dipinge così un quadro complesso e in evoluzione del mercato dei mutui e del credito. Nonostante i tassi ai minimi da 18 mesi, l'incertezza economica e geopolitica spinge famiglie e imprese a risparmiare, mentre la BCE potrebbe rimandare ulteriori tagli dei tassi.

Mercato Immobiliare: Ripresa Prevista per il Secondo Semestre 2024

Secondo la nona edizione del Real Estate DATA HUB, realizzato dai Centri Studi di RE/MAX Italia e Avalon Real Estate in collaborazione con l’Ufficio Studi di 24MAX, il mercato immobiliare italiano dovrebbe riprendersi a partire dal secondo semestre del 2024. Questo rapporto offre un’analisi dettagliata sull’andamento del mercato immobiliare nel 2023 e previsioni per il 2024, con focus sulle città di Roma, Milano, Bologna e Palermo e sulle rispettive regioni. L'analisi copre diversi settori: residenziale e di lusso, logistico, direzionale, commerciale e ricettivo.

Effetti Macroeconomici sul Settore Immobiliare

Negli ultimi due anni, il mercato immobiliare è stato influenzato dall’aumento dei prezzi degli immobili e dei tassi di interesse. "L'incremento dei tassi di interesse e dell’inflazione ha portato a un rialzo dei rendimenti attesi nel 2023, riducendo il numero di transazioni", spiega Paolo Ranieri, partner di Avalon Real Estate. Tuttavia, la prevista riduzione dei tassi di interesse nei prossimi mesi sta iniziando a riattivare il mercato, sbloccando la cautela finora adottata dagli investitori.

Un altro fattore chiave è lo stock di immobili in vendita. Il 2023 ha visto un rallentamento degli investimenti, con una domanda ridotta a causa delle condizioni economiche e una minore offerta che ha sbilanciato il mercato a favore dei venditori. I vari comparti immobiliari hanno reagito in modo diverso al contesto macroeconomico.

Settore Residenziale

Nel 2023, il settore residenziale ha sofferto maggiormente l’impatto dei tassi di interesse, con una riduzione delle compravendite di quasi il 10% rispetto al 2022. Il comparto direzionale è rimasto stabile, mentre il settore retail ha mostrato una crescita simile a quella del 2022. Per il 2024, la prevista riduzione dei tassi da parte della BCE dovrebbe incrementare gradualmente la fiducia degli investitori e aumentare la domanda nella seconda metà dell’anno. Il settore industriale-logistico continuerà a essere un punto di interesse, confermandosi come asset class dominante del 2023.

Analisi del Mercato Residenziale

Secondo il Real Estate DATA HUB, il mercato residenziale nel 2023 ha mostrato dinamismo, con una maggiore attività nella prima metà dell’anno e un rallentamento nei trimestri successivi, coerente con la stagionalità storica. "Queste fluttuazioni non hanno influenzato il riequilibrio della domanda, confermando un trend di consolidamento del mercato", commenta Dario Castiglia, CEO di RE/MAX Italia.

A livello nazionale, l’offerta è aumentata maggiormente in provincia rispetto alle città, con alcune eccezioni nei grandi centri urbani. I trilocali rimangono la tipologia di immobile più ricercata (42,55%), seguiti dai bilocali (23,93%) e quadrilocali (17,74%). I monolocali rappresentano la tipologia meno transata (circa 2%). La Lombardia è la regione trainante, seguita da Veneto e Piemonte nel Nord, Lazio nel Centro, e Puglia e Campania al Sud, con la Sicilia in testa nelle isole.

Mercato Creditizio

Secondo l’Ufficio Studi di 24MAX, il 93,78% dei mutui erogati nel secondo semestre 2023 è stato finalizzato all’acquisto, con il tasso fisso preferito dal 79,66% dei richiedenti. La fascia di età più attiva è quella tra i 35 e i 44 anni (36,3% della domanda). "Il mercato del credito e l’accessibilità ai mutui hanno scoraggiato alcuni venditori", spiega Castiglia, anche AD di 24MAX. Un taglio dei tassi stimolerebbe la domanda verso la fine dell’anno.

Immobiliare Logistico

Nel 2023, il settore logistico ha continuato a mostrare dinamicità nonostante le difficoltà macroeconomiche, trainato dal boom dell’e-commerce e dalla domanda di consegne rapide. Si prevede un ulteriore rafforzamento nel 2024.

Immobiliare Direzionale

Il settore direzionale ha mostrato segni di attivazione nel 2023 grazie a un allentamento dell’atteggiamento prudenziale degli investitori verso location prime e asset di qualità. Le prospettive per il 2024 sono positive, con una maggiore attenzione agli immobili di alta qualità e ai collegamenti infrastrutturali.

Immobiliare Commerciale

Il mercato retail ha visto una riduzione degli investimenti nel 2023, ma si prevede una ripresa grazie alla trasformazione in atto e alla crescita della domanda per immobili di alta qualità in zone centrali.

Immobiliare Ricettivo

Il settore ricettivo mostra segnali di ripresa, con l’offerta turistica italiana che si arricchisce di nuove proposte esperienziali, attirando una clientela esigente anche dall’estero.

Surroga del Mutuo: quando conviene e come valutarla

La decisione di procedere con la surroga del mutuo è un tema di grande rilevanza per coloro che hanno già sottoscritto un finanziamento ipotecario e desiderano migliorare le condizioni contrattuali.

Ma come valutare se questa opzione è davvero vantaggiosa?

Cosa è la Surroga del Mutuo e Quando è Possibile

La surroga del mutuo, anche nota come portabilità del mutuo, è stata introdotta nel 2007 con la Legge Bersani. Consente ai titolari di trasferire un mutuo già esistente da una banca a un'altra, mantenendo le stesse condizioni contrattuali.

La surroga è una scelta da considerare attentamente, poiché offre diversi vantaggi rispetto ad altre opzioni legate al mutuo. Questi includono:

• Assenza di costi aggiuntivi: non sono richiesti esborsi per attivazione, perizia, assicurazione o accertamenti catastali.
• Assenza di penali: la banca di origine non può imporre penali o costi aggiuntivi per il trasferimento del finanziamento.

Tuttavia, la surroga del mutuo non è sempre la scelta migliore in ogni circostanza.

Quando Conviene la Surroga del Mutuo

La surroga è generalmente conveniente per coloro che hanno tassi d'interesse più elevati rispetto a quelli attualmente disponibili sul mercato. È particolarmente vantaggiosa quando i tassi d'interesse sono in discesa.

Tuttavia, ci sono diverse considerazioni da tenere in considerazione:

• La durata del mutuo residuo: è importante valutare se la surroga è conveniente in base alla durata rimanente del finanziamento.
• La situazione reddituale stabile del richiedente: la capacità di pagare le rate del mutuo influisce sulla possibilità di ottenere la surroga.
• La valutazione dell'immobile: il valore dell'immobile deve essere sufficiente a garantire il finanziamento.

Come Calcolare se Conviene la Surroga

Per calcolare se la surroga è conveniente, è necessario confrontare le condizioni del mutuo esistente con quelle offerte dal nuovo istituto di credito. Questo può essere fatto online attraverso strumenti appositi.

Per i mutui a tasso fisso, il calcolo è relativamente semplice. Tuttavia, per i mutui a tasso variabile, è necessario considerare l'andamento dei tassi d'interesse nel tempo.

Servizi Bancari Offerti con la Surroga

Oltre alle condizioni finanziarie, è importante valutare anche i servizi offerti dalla nuova banca. Questi possono includere la possibilità di saltare rate, la gestione flessibile delle rate e la possibilità di rinegoziare il mutuo.

Quando non Conviene la Surroga del Mutuo

La surroga del mutuo potrebbe non essere conveniente se si desidera rimanere con la stessa banca, se mancano poche rate alla chiusura del mutuo o se l'andamento dei tassi d'interesse non è favorevole.

Quanto si Risparmia con la Surroga del Mutuo

Il risparmio ottenuto tramite la surroga dipende dal tipo di tasso sottoscritto, dall'importo del finanziamento e dalla sua durata. In generale, maggiore è il tasso d'interesse iniziale e maggiore è il risparmio potenziale.

Quante Volte si può Fare la Surroga del Mutuo

Non vi sono limiti alla surroga del mutuo a livello normativo, ma nella pratica è difficile ottenere la surroga più di una o due volte durante la durata del finanziamento.

Come è facile capire, quindi, la surroga del mutuo è un'opzione da considerare attentamente, valutando tutti i fattori coinvolti e confrontando le condizioni offerte dal nuovo istituto di credito con quelle del mutuo esistente.