Rapporto Nomisma 2024: una fotografia critica del mercato immobiliare italiano

Il recente Rapporto sull’Abitare 2024 di Nomisma offre un quadro preoccupante del mercato immobiliare italiano, evidenziando crescenti difficoltà economiche per le famiglie e dinamiche di mercato che rafforzano il divario tra proprietà e affitto. I

n un contesto segnato dall’aumento del costo della vita e dall’incertezza economica, emerge un forte rallentamento della capacità delle famiglie di accedere alla proprietà immobiliare, a favore di una domanda sempre più rivolta alle locazioni.

Accesso all'acquisto: un sogno per pochi

Secondo il rapporto, su circa tre milioni di famiglie italiane interessate all’acquisto di un’abitazione nell’arco di un anno, solo 980.000 hanno le risorse economiche sufficienti per farlo. Questo dato, pari a poco più del 32%, mette in evidenza la compressione del potere d'acquisto, frutto di redditi stagnanti, inflazione persistente e un mercato immobiliare che rimane teso. Il confronto con il 2020, quando il potere d’acquisto immobiliare era superiore di circa il 15%, evidenzia la gravità del trend.

L’ascesa della locazione: una scelta forzata

La difficoltà di acquistare casa ha spinto il 60% della domanda verso il mercato delle locazioni, già sotto pressione a causa dell’aumento costante dei canoni d’affitto. Nel 2024, i canoni medi di locazione sono cresciuti del 6% su base annua, un ritmo superiore all’incremento dei prezzi di vendita degli immobili, che si è fermato al 3,2% nello stesso periodo. Questo squilibrio sta aggravando le difficoltà delle famiglie locatarie, che destinano in media il 40% del proprio reddito disponibile al pagamento dell’affitto, contro il 30% del 2020.

Mutui in calo e redditi inadeguati

Nonostante il desiderio di acquistare casa resti elevato, il rapporto evidenzia una riduzione della percentuale di famiglie disposte a richiedere un mutuo: dal 77,9% del 2023 al 75,6% nel 2024. Questa "autoselezione" riflette la difficoltà di accesso al credito in un contesto di tassi di interesse elevati. Il costo medio di un mutuo a tasso fisso ha raggiunto il 5% nel 2024, contro il 2,2% del 2021, riducendo drasticamente la platea di famiglie che possono permetterselo.

Ristrutturazioni: il crollo degli incentivi pesa sul settore

Un altro segnale di criticità è il calo della domanda di ristrutturazioni, legato alla riduzione dei bonus edilizi. Secondo il rapporto Nomisma, la contrazione delle agevolazioni fiscali, come il Superbonus 110%, comporterà un taglio di 97,3 miliardi di euro nel valore delle ristrutturazioni entro il 2026. Oltre 3,5 milioni di famiglie potrebbero rinunciare a interventi pianificati, con effetti negativi sia sul valore aggiunto del settore edilizio sia sull’occupazione: si stima una perdita di 300.000 posti di lavoro nei prossimi due anni.

Le conseguenze si riflettono anche su progetti di efficienza energetica e sostenibilità: l’interruzione o riduzione degli interventi penalizzerà i risparmi energetici, con un potenziale aumento delle emissioni di CO₂ stimato in 4,7 milioni di tonnellate annue.

Prospettive 2025: un mercato in contrazione

Guardando al 2025, le prospettive per il mercato immobiliare italiano rimangono incerte. La legge di bilancio prevede un ritorno degli investimenti in ristrutturazioni ai livelli pre-2011, con una spesa stimata intorno ai 14 miliardi di euro annui, in netto calo rispetto ai picchi di 56 miliardi del triennio 2020-2022. Questo ridimensionamento porterà a una perdita stimata di 17 miliardi di valore aggiunto.

Il quadro complessivo disegnato dal Rapporto Nomisma 2024 è quello di un mercato immobiliare sempre più segmentato, dove la proprietà immobiliare rischia di diventare un lusso riservato a pochi, mentre l’affitto si afferma come la principale – e spesso unica – opzione per una larga parte della popolazione. Interventi strutturali per incentivare l’accesso alla casa, sia in proprietà che in locazione, saranno fondamentali per riequilibrare un settore strategico per l’economia italiana.

Tassi medi sui mutui ai minimi da 18 mesi: la parola ad ABI

A giugno, il tasso medio sui nuovi mutui ipotecari per le famiglie è sceso al 3,56%, segnando il valore più basso da dicembre 2022. Anche i tassi sul credito alle imprese hanno registrato una flessione, calando in media al 5,25%.

Incertezza economica e aumento dei depositi

Nonostante il calo dei tassi, l'incertezza economica e geopolitica continua a influenzare le decisioni finanziarie di famiglie e imprese, che preferiscono mantenere una maggiore liquidità nei loro conti correnti. Questo comportamento riflette una combinazione di resilienza e prudenza in un contesto incerto.

Le mosse della BCE

La Banca Centrale Europea (BCE) sembra intenzionata a posticipare ulteriori tagli dei tassi di interesse, probabilmente fino a settembre o dicembre. Questa decisione è influenzata dall'incertezza geopolitica, dalle tensioni internazionali e dalla corsa ai dazi.

Cosa emerge dal report di Abi

Il report dell'Abi evidenzia una "stabilizzazione" nella discesa dei tassi di mercato. Sebbene i tassi sui mutui siano scesi ai livelli più bassi degli ultimi 18 mesi, la tendenza al ribasso sembra essersi arrestata.

Diminuzione della domanda di prestiti

Con il rallentamento della ripresa post-pandemia, la domanda di prestiti continua a diminuire, anche se questo trend negativo sta rallentando. A giugno 2024, i prestiti a imprese e famiglie sono scesi dell'1,7% rispetto a un anno prima.

Raccolta diretta e indiretta in aumento

La raccolta indiretta, ovvero gli investimenti in titoli custoditi presso le banche, è aumentata di circa 213 miliardi tra maggio 2023 e maggio 2024. Anche la raccolta diretta complessiva è risultata in aumento del 3,0% su base annua a giugno 2024.

Crediti deteriorati in leggero calo

I crediti deteriorati netti sono leggermente diminuiti a maggio 2024, raggiungendo i 30,3 miliardi di euro. Rispetto al loro livello massimo del 2015, sono in calo di 166 miliardi.

Il commento dell’Abi

Secondo Gianfranco Torriero, vicedirettore generale vicario dell'Abi, gli investimenti vengono rinviati in un quadro di incertezza. La tendenza a mantenere maggiore liquidità non investita riguarda anche le imprese e riflette sia una maggiore resilienza sia una maggiore prudenza.

Il report dell'Abi dipinge così un quadro complesso e in evoluzione del mercato dei mutui e del credito. Nonostante i tassi ai minimi da 18 mesi, l'incertezza economica e geopolitica spinge famiglie e imprese a risparmiare, mentre la BCE potrebbe rimandare ulteriori tagli dei tassi.

Bce: i consumatori prevedono i prezzi delle case in crescita del 2,2%

L'inflazione percepita dai consumatori nell'area euro continua a registrare un calo. Le aspettative riguardanti l'andamento dei prezzi nei prossimi 12 mesi sono scese al 3,2%, il livello più basso degli ultimi due anni, secondo quanto riportato dalla Banca Centrale Europea basandosi sui risultati del suo sondaggio sulle aspettative dei consumatori (ECB Consumer Expectations Survey) effettuato a dicembre. Questo rappresenta un calo rispetto al 3,6% registrato a novembre.

La Banca Centrale Europea monitora attentamente le aspettative riguardanti i prezzi espresse da imprese, analisti finanziari e cittadini al fine di garantire che rimangano allineate al suo obiettivo di inflazione del 2% nel medio termine.

Secondo l'ultima rilevazione, l'inflazione percepita dai consumatori nell'eurozona per i 12 mesi precedenti è stata del 6,9%, rispetto al 7,6% registrato a novembre. Le aspettative per i prossimi 12 mesi si sono quindi ridotte, rappresentando meno della metà del livello di inflazione percepita nei 12 mesi precedenti.

L'aspettativa di inflazione a più lungo termine, sulla media dei prossimi tre anni, è lievemente salita al 2,5%, rispetto al precedente 2,4%. Questo dato riflette anche l'inclusione di cinque nuovi paesi nell'indagine, che contribuiscono a una visione più ampia ma non distorcono la tendenza generale delle aspettative.

Per quanto riguarda il mercato immobiliare, i consumatori prevedono un aumento dei prezzi delle case del 2,2% nei prossimi 12 mesi, in calo rispetto al 2,4% registrato nella rilevazione di novembre. Le aspettative sulle rate dei mutui si sono ridotte al 5,3% rispetto al 5,5% di novembre.

Il sondaggio coinvolgeva 19.000 consumatori, un aumento rispetto ai circa 16.000 precedenti. La BCE ha annunciato che i risultati dell'indagine verranno pubblicati più rapidamente a partire da marzo.

Per quanto riguarda le previsioni di crescita, le aspettative dei consumatori sui redditi nominali sono rimaste stabili all'1,2%. La percezione di crescita della spesa negli ultimi 12 mesi si è leggermente ridotta al 6,8% rispetto al 6,9% di novembre. Le aspettative di crescita della spesa nominale per i prossimi 12 mesi sono rimaste ferme al 3,6%.

Le aspettative dei consumatori sull'andamento economico nei prossimi 12 mesi sono rimaste negative all'1,3%, mentre le aspettative di disoccupazione sono migliorate all'11,2%, rispetto all'11,4% del mese precedente.

In generale, le aspettative dei consumatori riflettono un'attesa di peggioramento rispetto alla situazione attuale, sebbene alcuni indicatori mostrino lievi miglioramenti. È importante notare che queste sono percezioni e aspettative dei consumatori e non dati statistici ufficiali.