Rapporto Nomisma 2024: una fotografia critica del mercato immobiliare italiano

Il recente Rapporto sull’Abitare 2024 di Nomisma offre un quadro preoccupante del mercato immobiliare italiano, evidenziando crescenti difficoltà economiche per le famiglie e dinamiche di mercato che rafforzano il divario tra proprietà e affitto. I

n un contesto segnato dall’aumento del costo della vita e dall’incertezza economica, emerge un forte rallentamento della capacità delle famiglie di accedere alla proprietà immobiliare, a favore di una domanda sempre più rivolta alle locazioni.

Accesso all'acquisto: un sogno per pochi

Secondo il rapporto, su circa tre milioni di famiglie italiane interessate all’acquisto di un’abitazione nell’arco di un anno, solo 980.000 hanno le risorse economiche sufficienti per farlo. Questo dato, pari a poco più del 32%, mette in evidenza la compressione del potere d'acquisto, frutto di redditi stagnanti, inflazione persistente e un mercato immobiliare che rimane teso. Il confronto con il 2020, quando il potere d’acquisto immobiliare era superiore di circa il 15%, evidenzia la gravità del trend.

L’ascesa della locazione: una scelta forzata

La difficoltà di acquistare casa ha spinto il 60% della domanda verso il mercato delle locazioni, già sotto pressione a causa dell’aumento costante dei canoni d’affitto. Nel 2024, i canoni medi di locazione sono cresciuti del 6% su base annua, un ritmo superiore all’incremento dei prezzi di vendita degli immobili, che si è fermato al 3,2% nello stesso periodo. Questo squilibrio sta aggravando le difficoltà delle famiglie locatarie, che destinano in media il 40% del proprio reddito disponibile al pagamento dell’affitto, contro il 30% del 2020.

Mutui in calo e redditi inadeguati

Nonostante il desiderio di acquistare casa resti elevato, il rapporto evidenzia una riduzione della percentuale di famiglie disposte a richiedere un mutuo: dal 77,9% del 2023 al 75,6% nel 2024. Questa "autoselezione" riflette la difficoltà di accesso al credito in un contesto di tassi di interesse elevati. Il costo medio di un mutuo a tasso fisso ha raggiunto il 5% nel 2024, contro il 2,2% del 2021, riducendo drasticamente la platea di famiglie che possono permetterselo.

Ristrutturazioni: il crollo degli incentivi pesa sul settore

Un altro segnale di criticità è il calo della domanda di ristrutturazioni, legato alla riduzione dei bonus edilizi. Secondo il rapporto Nomisma, la contrazione delle agevolazioni fiscali, come il Superbonus 110%, comporterà un taglio di 97,3 miliardi di euro nel valore delle ristrutturazioni entro il 2026. Oltre 3,5 milioni di famiglie potrebbero rinunciare a interventi pianificati, con effetti negativi sia sul valore aggiunto del settore edilizio sia sull’occupazione: si stima una perdita di 300.000 posti di lavoro nei prossimi due anni.

Le conseguenze si riflettono anche su progetti di efficienza energetica e sostenibilità: l’interruzione o riduzione degli interventi penalizzerà i risparmi energetici, con un potenziale aumento delle emissioni di CO₂ stimato in 4,7 milioni di tonnellate annue.

Prospettive 2025: un mercato in contrazione

Guardando al 2025, le prospettive per il mercato immobiliare italiano rimangono incerte. La legge di bilancio prevede un ritorno degli investimenti in ristrutturazioni ai livelli pre-2011, con una spesa stimata intorno ai 14 miliardi di euro annui, in netto calo rispetto ai picchi di 56 miliardi del triennio 2020-2022. Questo ridimensionamento porterà a una perdita stimata di 17 miliardi di valore aggiunto.

Il quadro complessivo disegnato dal Rapporto Nomisma 2024 è quello di un mercato immobiliare sempre più segmentato, dove la proprietà immobiliare rischia di diventare un lusso riservato a pochi, mentre l’affitto si afferma come la principale – e spesso unica – opzione per una larga parte della popolazione. Interventi strutturali per incentivare l’accesso alla casa, sia in proprietà che in locazione, saranno fondamentali per riequilibrare un settore strategico per l’economia italiana.

Cosa paga chi vende una casa? Tutti i costi e le tasse

Una delle domande più frequenti da parte dei proprietari che intendono vendere la loro abitazione è: "Quali costi deve sostenere chi vende una casa?" Di solito, non ci sono imposte obbligatorie per il proprietario sulla vendita dell'immobile, salvo alcune eccezioni, come nel caso di eredità o transazioni che generano plusvalenze. Inoltre, se il venditore è un'impresa e la vendita è soggetta a IVA, l’imposta di registro, catastale e ipotecaria è fissa a 200 euro ciascuna, con IVA al 10% o al 22% per immobili di lusso (ridotta al 4% per la prima casa). 

Infine, se la vendita è mediata da un’agenzia immobiliare, il venditore deve pagare una provvigione concordata.

Quanto Costa Vendere Casa: Le Spese Preliminari

Costi Estetici e Pubblicitari: Migliorare l’aspetto della casa può aumentarne il valore e attrarre potenziali acquirenti. Questi costi possono includere ritocchi estetici, fotografie, video e volantini pubblicitari. Se ci si affida a un’agenzia immobiliare, questi costi sono generalmente a carico dell'agenzia stessa.

Relazione Tecnica di Compravendita: Verificare la conformità urbanistica, la regolarità catastale e l’agibilità dell’immobile sono passaggi cruciali. Questi costi possono includere la realizzazione dell’attestato di prestazione energetica (APE), obbligatorio per la vendita e redatto da un'azienda specializzata.

Chi Paga il Notaio?

Secondo l’articolo 1475 del Codice Civile, le spese notarili per il contratto di vendita sono a carico dell’acquirente. Se il venditore è un privato, le imposte catastali e ipotecarie sono di 50 euro ciascuna, mentre l’imposta di registro è del 9% del valore catastale dell’immobile, con un minimo di 1000 euro. Se il venditore è un’impresa e la vendita è soggetta a IVA, le imposte fisse sono di 200 euro ciascuna con IVA al 10% o al 22% per abitazioni di lusso. È possibile derogare queste regole inserendo una clausola nel contratto che preveda la divisione equa delle spese tra acquirente e venditore.

La Provvigione dell’Agenzia Immobiliare

La provvigione dell'agenzia immobiliare varia in base al mercato e al prezzo dell’immobile. Generalmente, questa percentuale si basa sul prezzo finale di vendita e può essere concordata in anticipo con l’agenzia. Rivolgersi a professionisti qualificati può facilitare la vendita in tempi brevi, evitando la svalutazione dell’immobile.

Le Tasse per Chi Vende una Casa Ereditata

Chi vende una casa ereditata deve prima pagare le imposte di successione, calcolate nella dichiarazione di successione con percentuali variabili tra il 4% e l’8% in base al grado di parentela con il defunto. Inoltre, è necessario pagare l’imposta catastale (1% del valore dell’immobile) e l’imposta ipotecaria (2%), con un importo fisso di 200 euro. Anche in caso di donazione, si applicano gli stessi costi, eventualmente accompagnati da una polizza assicurativa per la sicurezza della donazione.

Tasse sulla Vendita di una Casa

Se la casa viene venduta dopo 5 anni dall’acquisto, il proprietario non deve pagare l’IRPEF sulla plusvalenza. Se invece la vendita avviene entro i 5 anni, l’IRPEF è dovuta con aliquote che variano dal 23% al 43%, o l’imposta sostitutiva del 26%, raccolta dal notaio. Le agevolazioni fiscali ottenute devono essere restituite, inclusi gli interessi.

Vendita della Prima Casa

Chi vende la prima casa dopo 5 anni dall’acquisto è esente dal pagamento delle tasse sulla plusvalenza. Se la vendita avviene prima dei 5 anni, l’IRPEF è dovuta se la vendita genera una plusvalenza.

Vendita della Seconda Casa

Per la vendita della seconda casa, se questa è stata acquistata da oltre 5 anni, non ci sono tasse sulla plusvalenza. Se l’acquisto è avvenuto da meno di 5 anni, la plusvalenza è soggetta a tassazione, inserita tra i “redditi diversi” con un’imposta sostitutiva del 26%.

Domande Frequenti

Chi vende casa deve fare il 730? No, l’importo ottenuto dalla vendita non va dichiarato nel 730. Le imposte sulla plusvalenza devono essere pagate direttamente al notaio.

Vendere una casa implica una serie di costi e considerazioni fiscali. È importante essere ben informati e, se necessario, consultare un professionista per gestire al meglio tutte le procedure e le spese correlate.

IMMOBILE EREDITATO: COSA FARE SE CI SONO ABUSI?

Gli immobili ereditati spesso presentano abusi edilizi o non sono conformi alle normative urbanistiche, un problema diffuso e persistente in Italia. Questo può portare gli eredi a dover affrontare le conseguenze di tali abusi e procedere alla loro sanatoria per evitare sanzioni. Ecco una guida su come gestire un immobile abusivo ereditato.

Quando è abuso edilizio?

Un abuso edilizio si verifica quando un intervento di costruzione o ristrutturazione viene eseguito senza le necessarie autorizzazioni amministrative, compromettendo la sicurezza e la regolarità giuridica. Gli illeciti possono includere:

• Interventi senza titolo abilitativo: opere realizzate senza concessioni.
• Interventi in totale difformità: lavori che non rispettano le autorizzazioni rilasciate.
• Interventi in parziale difformità: abusi minori che rispettano parzialmente il titolo abilitativo.
• Variazioni essenziali: modifiche significative alle caratteristiche dell’intervento edilizio originale.

Immobile abusivo e successione ereditaria

Un immobile abusivo non può essere venduto o donato legalmente, ma la successione ereditaria non è vietata. Gli eredi, pur non essendo responsabili penalmente per abusi commessi dal defunto, possono trovarsi a dover sanare la situazione. In molti casi, gli eredi scelgono di rinunciare all’eredità per evitare conseguenze amministrative legate agli abusi edilizi.

Cosa fare se si eredita una casa abusiva?

Ereditare una casa abusiva comporta varie problematiche legali e amministrative. La prima azione da intraprendere è comprendere la natura dell'abuso edilizio. Consultare un tecnico qualificato (geometra, architetto o ingegnere) è fondamentale per valutare lo stato dell’immobile e raccogliere tutta la documentazione necessaria, inclusi i titoli abilitativi esistenti e i piani urbanistici del Comune.

Come sanare un abuso edilizio ereditato?

Sanare un abuso edilizio ereditato è responsabilità degli eredi, anche se l’abuso risale a molti anni fa. Le principali procedure sono:

• Condono edilizio: regolarizza abusi edilizi avvenuti entro una certa data mediante pagamento di un’oblazione.
• Sanatoria edilizia: prevede la sanatoria dell'abuso entro 90 giorni dall'accertamento, con costi variabili.

Per regolarizzare l’immobile, è essenziale rivolgersi a un professionista che possa eseguire una perizia tecnica e avviare le pratiche necessarie. Una volta accertata la sanabilità dell’abuso, occorre presentare la domanda di sanatoria al Comune con tutta la documentazione richiesta e pagare le sanzioni previste.

Abuso edilizio ereditato: le sanzioni previste

Il Testo Unico sull’Edilizia prevede diverse sanzioni per abuso edilizio, che possono coinvolgere anche gli eredi:

• Sanzioni pecuniarie:
  • Fino a 10.329 euro per inosservanza di norme e permessi.
  • Da 5.164 a 51.645 euro per lavori eseguiti senza permesso o nonostante l’ordine di sospensione.
  • Da 15.493 a 51.645 euro per lottizzazione abusiva o interventi in zone vincolate.
• Sanzioni amministrative:
  • Confisca dell’immobile in caso di mancata demolizione.
  • Multa pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile per mancata o difforme segnalazione di inizio lavori, non inferiore a 516 euro.

Ereditare un immobile abusivo può essere complesso, ma con la giusta consulenza e procedendo correttamente, è possibile sanare la situazione e regolarizzare l’immobile. Consultare un avvocato o un notaio esperto in successioni è un passo fondamentale per affrontare queste problematiche in modo sicuro e conforme alla legge.

RINUNCIARE A UNA CASA EREDITATA?

Ricevere un'eredità è spesso visto come un evento positivo, ma può comportare oneri e responsabilità indesiderate. La legge italiana, fortunatamente, prevede la possibilità di rinunciare a una casa ereditata.

Esaminiamo i motivi per rinunciare, il procedimento legale e le implicazioni della rinuncia.

Motivi per rinunciare a un’eredità

Ci sono diverse ragioni per cui una persona potrebbe scegliere di rinunciare a un’eredità:

• Debiti dell’eredità: Se il defunto ha lasciato più debiti che beni, accettare l’eredità potrebbe significare dover saldare quei debiti con il proprio patrimonio.
• Costi di mantenimento: Una casa comporta costi di manutenzione, tasse e spese legali che l’erede potrebbe non voler o non poter sostenere.
• Litigi familiari: Accettare l’eredità potrebbe intensificare conflitti familiari, specialmente se ci sono più eredi.
• Considerazioni personali: L’erede potrebbe non avere interesse nel possedere una casa in una determinata località o potrebbe preferire non acquisire ulteriori beni immobili.

Procedura di rinuncia

La rinuncia all’eredità è regolata dal Codice Civile italiano e deve seguire una procedura specifica:

• Atto Pubblico: La rinuncia deve essere formalizzata con una dichiarazione espressa davanti a un notaio o presso la cancelleria del Tribunale del luogo dove si è aperta la successione (solitamente il luogo dell’ultimo domicilio del defunto).
• Termini: La rinuncia deve essere fatta entro 10 anni dall’apertura della successione.
• Forma della dichiarazione: La dichiarazione di rinuncia deve essere scritta e registrata nei registri pubblici, rendendo la rinuncia opponibile a terzi, ovvero effettiva e legalmente riconosciuta.

Effetti della rinuncia all’eredità

Rinunciare a un’eredità comporta diversi effetti legali. Innanzitutto, la rinuncia è retroattiva: significa che la persona rinunciataria viene considerata come se non fosse mai stata erede, e i suoi diritti e obblighi derivanti dall’eredità si estinguono.

Inoltre, la quota ereditaria passa ai successivi eredi legittimi o testamentari. In assenza di questi, l’eredità può passare allo Stato. È importante notare che la rinuncia è irrevocabile: una volta fatta, non può essere ritirata o modificata.

Pertanto, è essenziale valutare attentamente tutte le implicazioni prima di procedere. Il consiglio è di consultare un avvocato o un notaio esperto in successioni, che possa aiutare a navigare il processo della rinuncia di una casa ereditata in modo corretto e sicuro.

Superbonus: via libera anche nel 2024 al contributo a fondo perduto

Il Fisco ha recentemente confermato che le famiglie a basso reddito possono ancora richiedere il contributo a fondo perduto per il superbonus anche nel corso del 2024. Questa informazione è stata fornita in risposta a una domanda posta da un contribuente e confermata da Fisco Oggi, la pubblicazione telematica dell'Agenzia delle Entrate.

Il contributo, istituito dall'articolo 9, comma 3, del decreto-legge n. 176/2022, consiste nel fornire un sostegno finanziario ai contribuenti che hanno sostenuto spese per interventi edilizi detraibili dall'IRPEF, a condizione che soddisfino determinati requisiti reddituali.

Secondo quanto precisato dall'Agenzia delle Entrate, il contributo a fondo perduto per il superbonus può essere richiesto dalle famiglie a basso reddito anche nel 2024, sulla base delle disposizioni dell'articolo 1, comma 2, del decreto legge n. 212/2023. Questo contributo è destinato ai soggetti con un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro, determinato secondo specifiche modalità, e si applica alle spese sostenute per interventi edilizi dal 1° gennaio 2024 al 31 ottobre 2024, purché tali interventi abbiano raggiunto almeno il 60% di avanzamento entro il 31 dicembre 2023.

Per quanto riguarda la restituzione del contributo a fondo perduto non spettante, l'Agenzia delle Entrate ha istituito appositi codici tributo, elencati nella risoluzione n. 9/E del 29 gennaio 2024. Questi codici consentono la restituzione spontanea del contributo non dovuto, nonché il versamento degli interessi e delle sanzioni correlati, tramite il modello "F24 Versamenti con elementi identificativi" (F24 ELIDE). I codici tributo istituiti sono:

• "8158" per la restituzione del contributo a fondo perduto (capitale);
• "8159" per la restituzione degli interessi;
• "8160" per la restituzione delle sanzioni.

Queste disposizioni facilitano il processo di restituzione per i contribuenti che abbiano ricevuto il contributo per errore o in eccesso.

Bonus Infissi 2024: Novità e Agevolazioni per l'Efficienza Energetica

La sostituzione delle rifiniture di porte e finestre rappresenta un intervento fondamentale per migliorare l'isolamento termico e acustico degli edifici, contribuendo così all'efficienza energetica complessiva. In questo contesto, diverse agevolazioni sono state messe in atto per incentivare tali interventi. Tuttavia, molti si chiedono se il bonus infissi per il 2024 sarà diverso rispetto agli anni precedenti, e la risposta è affermativa, considerando alcuni cambiamenti nei parametri relativi ai vari bonus disponibili.

Come funziona il Bonus Infissi nel 2024?

Innanzitutto, è essenziale comprendere che il bonus infissi per il 2024 (valido fino al 31 dicembre) è accessibile non solo ai proprietari immobiliari, ma anche ai locatari, comodatari, familiari conviventi e a tutti coloro che usufruiscono dell'abitazione, purché l'immobile sia regolarmente accatastato e in regola con il pagamento delle tasse.

Tuttavia, a partire dal 1° gennaio 2024, non è più possibile utilizzare il bonus barriere architettoniche al 75%, come consentito nel 2022 e 2023, per la sostituzione degli infissi. La nuova versione di questo bonus si applica solo a interventi riguardanti scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici, limitatamente agli edifici già esistenti. Questa agevolazione del 75%, in pratica, si concentra sull'eliminazione di ostacoli verticali.

Tuttavia, per la sostituzione degli infissi, è possibile usufruire di altre agevolazioni previste dalla legge, tra cui:

1. Ecobonus: Detrazione fiscale del 50% per interventi di risparmio energetico, inclusa la sostituzione di infissi e serramenti, valida fino al 2024.

2. Bonus Casa: Agevolazione fiscale del 50% per interventi di ristrutturazione edilizia in generale, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro, valida fino al 2024.

3. Bonus Sicurezza: Detrazione del 50% su una spesa massima di 96.000 euro, diluita in 10 anni, per l'installazione di sistemi antifurto, allarmi e persiane di sicurezza.

Quando è possibile ottenere una detrazione al 75% per la sostituzione degli infissi?

Nel 2024, la possibilità di usufruire del bonus barriere architettoniche al 75% per la sostituzione degli infissi decade. Tuttavia, alcuni contribuenti potrebbero ancora beneficiarne. A causa di ritardi nella realizzazione dei lavori, alcuni cittadini potrebbero aver stipulato contratti che prevedono uno sconto in fattura o la cessione del credito con una detrazione del 75% per la sostituzione degli infissi nel 2023, anche se i lavori non sono ancora completati.

Coloro che, entro il 29 dicembre 2023, hanno avviato i lavori, stipulato un accordo vincolante con il fornitore degli infissi, versato un acconto e presentato la richiesta del titolo abilitativo possono ancora beneficiare della detrazione al 75% e dello sconto in fattura.

Scadenza del Bonus per la Sostituzione degli Infissi

Come per molti incentivi per i lavori di efficientamento energetico, il termine per usufruire del bonus infissi nel 2024, nella sua attuale formulazione, è il 31 dicembre 2024. Per beneficiarne, è essenziale che l'intervento non comporti una nuova installazione, ma piuttosto la sostituzione di infissi preesistenti, e che i valori di trasmittanza termica finale siano inferiori o uguali a 1,75 per la zona climatica C.

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