Che cos’è il preliminare di compravendita e perché è importante?

Quando si decide di acquistare una casa, si entra in un percorso complesso fatto di passaggi legali e burocratici, ciascuno con un ruolo preciso. 

Tra questi, il preliminare di compravendita, noto anche come compromesso, è uno step fondamentale per assicurarsi che l’accordo tra venditore e acquirente venga rispettato. 

Questo contratto rappresenta un impegno formale tra le parti e prepara il terreno per il successivo trasferimento di proprietà, il cosiddetto rogito notarile.

Preliminare di compravendita: cos’è e cosa prevede

Il preliminare è un accordo scritto in cui venditore e acquirente si impegnano reciprocamente a concludere la compravendita a una data futura. Sebbene non sia obbligatorio per legge, è una pratica molto diffusa perché offre garanzie a entrambe le parti, fissando in anticipo:

• Il prezzo concordato per l’immobile.
• I dettagli dell’immobile (ubicazione, descrizione, eventuali pertinenze).
• Le condizioni di pagamento (ad esempio, l’acconto versato).
• La data entro cui verrà stipulato il rogito notarile.

Questo documento, se ben redatto, riduce il rischio di controversie e protegge entrambe le parti da eventuali inadempienze.

Preliminare e compromesso: sono la stessa cosa?

Sì, i termini preliminare e compromesso sono sinonimi e indicano lo stesso tipo di contratto. Si tratta di un passaggio intermedio, che segue la proposta d’acquisto e precede il rogito notarile.

Quando il preliminare è valido e quali rischi ci sono?

Per essere considerato valido, il preliminare deve rispettare alcune condizioni:

1. Forma scritta: il contratto deve essere redatto per iscritto, pena la nullità.
2. Sottoscrizione di entrambe le parti.
3. Chiarezza sui dettagli principali dell’accordo: il prezzo, l’immobile oggetto della compravendita e le condizioni devono essere ben specificati.

Nonostante il preliminare sia un impegno formale, ci sono circostanze che possono portare al suo annullamento, come:

• Vizi nascosti dell’immobile, emersi dopo la firma.
• Problemi economici del compratore, come il mancato ottenimento del mutuo.
• Mancato rispetto delle condizioni stabilite da una delle due parti.

In caso di recesso non giustificato, chi rompe l’accordo può essere tenuto a risarcire i danni. Ad esempio, il venditore potrebbe trattenere la caparra, oppure l’acquirente può richiedere il doppio della caparra versata.

Quali sono i costi associati al preliminare?

Oltre al prezzo dell’immobile, ci sono alcuni costi da considerare legati al preliminare, tra cui:

• Imposta di registro: attualmente pari allo 0,50% della caparra versata e al 3% degli acconti successivi.
• Imposta di bollo: 16 euro per ogni quattro pagine del contratto.

Queste spese sono solitamente a carico dell’acquirente, che deve tenerle in considerazione nel budget complessivo.

Preliminare e rogito: quali differenze?

Il rogito notarile è il passaggio successivo al preliminare e sancisce il trasferimento definitivo della proprietà dal venditore all’acquirente. Mentre il preliminare impegna le parti, il rogito è il momento in cui l’acquirente diventa effettivamente proprietario dell’immobile.

Iter semplificato dell’acquisto di una casa:

1. Proposta d’acquisto: è la prima manifestazione di interesse dell’acquirente.
2. Preliminare di compravendita: fissa i dettagli e le condizioni dell’accordo.
3. Rogito notarile: trasferisce la proprietà e completa l’acquisto.

È possibile registrare il preliminare?

Sì, il preliminare può (e in alcuni casi deve) essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione garantisce una maggiore tutela legale e impedisce al venditore di vendere l’immobile ad altri.

Conclusioni

Il preliminare di compravendita è uno strumento fondamentale per chiunque desideri acquistare un immobile. Protegge entrambe le parti e stabilisce le regole del gioco, riducendo i rischi legati all’acquisto. Tuttavia, data la complessità di questo passaggio, è sempre consigliabile affidarsi a un esperto, come un avvocato o un’agenzia immobiliare, per redigere il contratto e garantire che tutti gli aspetti legali siano gestiti correttamente.

Per approfondire, considera di consultare un notaio o un professionista del settore immobiliare che possa guidarti in ogni fase del processo.

Rapporto Nomisma 2024: una fotografia critica del mercato immobiliare italiano

Il recente Rapporto sull’Abitare 2024 di Nomisma offre un quadro preoccupante del mercato immobiliare italiano, evidenziando crescenti difficoltà economiche per le famiglie e dinamiche di mercato che rafforzano il divario tra proprietà e affitto. I

n un contesto segnato dall’aumento del costo della vita e dall’incertezza economica, emerge un forte rallentamento della capacità delle famiglie di accedere alla proprietà immobiliare, a favore di una domanda sempre più rivolta alle locazioni.

Accesso all'acquisto: un sogno per pochi

Secondo il rapporto, su circa tre milioni di famiglie italiane interessate all’acquisto di un’abitazione nell’arco di un anno, solo 980.000 hanno le risorse economiche sufficienti per farlo. Questo dato, pari a poco più del 32%, mette in evidenza la compressione del potere d'acquisto, frutto di redditi stagnanti, inflazione persistente e un mercato immobiliare che rimane teso. Il confronto con il 2020, quando il potere d’acquisto immobiliare era superiore di circa il 15%, evidenzia la gravità del trend.

L’ascesa della locazione: una scelta forzata

La difficoltà di acquistare casa ha spinto il 60% della domanda verso il mercato delle locazioni, già sotto pressione a causa dell’aumento costante dei canoni d’affitto. Nel 2024, i canoni medi di locazione sono cresciuti del 6% su base annua, un ritmo superiore all’incremento dei prezzi di vendita degli immobili, che si è fermato al 3,2% nello stesso periodo. Questo squilibrio sta aggravando le difficoltà delle famiglie locatarie, che destinano in media il 40% del proprio reddito disponibile al pagamento dell’affitto, contro il 30% del 2020.

Mutui in calo e redditi inadeguati

Nonostante il desiderio di acquistare casa resti elevato, il rapporto evidenzia una riduzione della percentuale di famiglie disposte a richiedere un mutuo: dal 77,9% del 2023 al 75,6% nel 2024. Questa "autoselezione" riflette la difficoltà di accesso al credito in un contesto di tassi di interesse elevati. Il costo medio di un mutuo a tasso fisso ha raggiunto il 5% nel 2024, contro il 2,2% del 2021, riducendo drasticamente la platea di famiglie che possono permetterselo.

Ristrutturazioni: il crollo degli incentivi pesa sul settore

Un altro segnale di criticità è il calo della domanda di ristrutturazioni, legato alla riduzione dei bonus edilizi. Secondo il rapporto Nomisma, la contrazione delle agevolazioni fiscali, come il Superbonus 110%, comporterà un taglio di 97,3 miliardi di euro nel valore delle ristrutturazioni entro il 2026. Oltre 3,5 milioni di famiglie potrebbero rinunciare a interventi pianificati, con effetti negativi sia sul valore aggiunto del settore edilizio sia sull’occupazione: si stima una perdita di 300.000 posti di lavoro nei prossimi due anni.

Le conseguenze si riflettono anche su progetti di efficienza energetica e sostenibilità: l’interruzione o riduzione degli interventi penalizzerà i risparmi energetici, con un potenziale aumento delle emissioni di CO₂ stimato in 4,7 milioni di tonnellate annue.

Prospettive 2025: un mercato in contrazione

Guardando al 2025, le prospettive per il mercato immobiliare italiano rimangono incerte. La legge di bilancio prevede un ritorno degli investimenti in ristrutturazioni ai livelli pre-2011, con una spesa stimata intorno ai 14 miliardi di euro annui, in netto calo rispetto ai picchi di 56 miliardi del triennio 2020-2022. Questo ridimensionamento porterà a una perdita stimata di 17 miliardi di valore aggiunto.

Il quadro complessivo disegnato dal Rapporto Nomisma 2024 è quello di un mercato immobiliare sempre più segmentato, dove la proprietà immobiliare rischia di diventare un lusso riservato a pochi, mentre l’affitto si afferma come la principale – e spesso unica – opzione per una larga parte della popolazione. Interventi strutturali per incentivare l’accesso alla casa, sia in proprietà che in locazione, saranno fondamentali per riequilibrare un settore strategico per l’economia italiana.

Mercato Immobiliare: niente rush finale?

Il Sole 24Ore Pubblica un interessante articolo che riassumo qui sotto nei suoi punti salienti e che, di fatto, smentisce le previsioni rosee fatte a inizio anno, con un secondo semestre che avrebbe dovuto segnare una marcata ripresa del mercato. Certamente a pesare sul progetto di comprare casa ha pesato la situazione internazionale e l'incertezza sul futuro dei tassi. Da più parti si auspica una discesa ma non diciamo ancora "gatto" se... 

Il 2024 si avvia quindi a chiudere con un leggero calo delle compravendite immobiliari, stimato intorno a 690mila transazioni, accompagnato da un incremento moderato dei prezzi delle abitazioni, compreso tra l’1% e il 3%. In forte crescita risultano invece gli affitti, con aumenti compresi tra il 5% e il 7%. Milano si conferma la città più costosa d’Italia, con un prezzo medio per gli immobili nuovi che si aggira intorno ai 5mila euro al metro quadro, ma che può facilmente raggiungere i 17mila euro al metro quadro e oltre nelle zone più centrali e prestigiose. 

Negli ultimi dieci anni, il valore delle nuove costruzioni è cresciuto del 43,8%, tuttavia, la domanda che molti analisti si pongono è fino a quando questa crescita sarà sostenibile. Anche gli esperti di Tecnocasa, che hanno presentato a Milano il report sul primo semestre del 2024 e le previsioni per la fine dell’anno, si interrogano sulla direzione futura del mercato. 

I recenti ribassi dei tassi d’interesse potrebbero favorire gli acquisti, in particolare considerando i livelli elevati dei canoni di locazione, incentivando così i potenziali acquirenti a optare per la proprietà. La vera sfida, e al contempo opportunità, per il mercato immobiliare è quella di perseguire la sostenibilità economica senza compromettere l’equilibrio sociale, in un contesto economico sempre più incerto e dinamico.

Affitti e rendimenti

Nel primo semestre del 2024, i canoni di locazione hanno continuato a crescere in modo significativo. In testa alla classifica degli aumenti i monolocali e bilocali che hanno registrato un aumento dei canoni di circa il 4%, mentre i trilocali hanno visto una crescita del 3%. La domanda di affitti rimane alta, ma si scontra con una forte carenza di offerta, e ciò spinge i canoni verso l’alto in tutte le principali città italiane. 

Bari ha segnato incrementi notevoli (+5% per i monolocali, +7,4% per i bilocali e +2,1% per i trilocali), seguita da Bologna (+5,2%, +5,8% e +2,9%) e Roma (+4,3%, +4,1% e +4,9%). Milano, pur mostrando una crescita più contenuta (+2,1%, +2,4% e +1,1%), resta la città più costosa in termini assoluti. Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, sottolinea che a Roma l’attesa per il Giubileo sta spingendo molti proprietari a non rinnovare i contratti in scadenza per passare agli affitti brevi, alimentando una tensione sui prezzi. A Milano, invece, il mercato degli affitti brevi è ormai saturo, con molti proprietari che stanno gradualmente optando per contratti a lungo termine o a canone concordato.

Cosa paga chi vende una casa? Tutti i costi e le tasse

Una delle domande più frequenti da parte dei proprietari che intendono vendere la loro abitazione è: "Quali costi deve sostenere chi vende una casa?" Di solito, non ci sono imposte obbligatorie per il proprietario sulla vendita dell'immobile, salvo alcune eccezioni, come nel caso di eredità o transazioni che generano plusvalenze. Inoltre, se il venditore è un'impresa e la vendita è soggetta a IVA, l’imposta di registro, catastale e ipotecaria è fissa a 200 euro ciascuna, con IVA al 10% o al 22% per immobili di lusso (ridotta al 4% per la prima casa). 

Infine, se la vendita è mediata da un’agenzia immobiliare, il venditore deve pagare una provvigione concordata.

Quanto Costa Vendere Casa: Le Spese Preliminari

Costi Estetici e Pubblicitari: Migliorare l’aspetto della casa può aumentarne il valore e attrarre potenziali acquirenti. Questi costi possono includere ritocchi estetici, fotografie, video e volantini pubblicitari. Se ci si affida a un’agenzia immobiliare, questi costi sono generalmente a carico dell'agenzia stessa.

Relazione Tecnica di Compravendita: Verificare la conformità urbanistica, la regolarità catastale e l’agibilità dell’immobile sono passaggi cruciali. Questi costi possono includere la realizzazione dell’attestato di prestazione energetica (APE), obbligatorio per la vendita e redatto da un'azienda specializzata.

Chi Paga il Notaio?

Secondo l’articolo 1475 del Codice Civile, le spese notarili per il contratto di vendita sono a carico dell’acquirente. Se il venditore è un privato, le imposte catastali e ipotecarie sono di 50 euro ciascuna, mentre l’imposta di registro è del 9% del valore catastale dell’immobile, con un minimo di 1000 euro. Se il venditore è un’impresa e la vendita è soggetta a IVA, le imposte fisse sono di 200 euro ciascuna con IVA al 10% o al 22% per abitazioni di lusso. È possibile derogare queste regole inserendo una clausola nel contratto che preveda la divisione equa delle spese tra acquirente e venditore.

La Provvigione dell’Agenzia Immobiliare

La provvigione dell'agenzia immobiliare varia in base al mercato e al prezzo dell’immobile. Generalmente, questa percentuale si basa sul prezzo finale di vendita e può essere concordata in anticipo con l’agenzia. Rivolgersi a professionisti qualificati può facilitare la vendita in tempi brevi, evitando la svalutazione dell’immobile.

Le Tasse per Chi Vende una Casa Ereditata

Chi vende una casa ereditata deve prima pagare le imposte di successione, calcolate nella dichiarazione di successione con percentuali variabili tra il 4% e l’8% in base al grado di parentela con il defunto. Inoltre, è necessario pagare l’imposta catastale (1% del valore dell’immobile) e l’imposta ipotecaria (2%), con un importo fisso di 200 euro. Anche in caso di donazione, si applicano gli stessi costi, eventualmente accompagnati da una polizza assicurativa per la sicurezza della donazione.

Tasse sulla Vendita di una Casa

Se la casa viene venduta dopo 5 anni dall’acquisto, il proprietario non deve pagare l’IRPEF sulla plusvalenza. Se invece la vendita avviene entro i 5 anni, l’IRPEF è dovuta con aliquote che variano dal 23% al 43%, o l’imposta sostitutiva del 26%, raccolta dal notaio. Le agevolazioni fiscali ottenute devono essere restituite, inclusi gli interessi.

Vendita della Prima Casa

Chi vende la prima casa dopo 5 anni dall’acquisto è esente dal pagamento delle tasse sulla plusvalenza. Se la vendita avviene prima dei 5 anni, l’IRPEF è dovuta se la vendita genera una plusvalenza.

Vendita della Seconda Casa

Per la vendita della seconda casa, se questa è stata acquistata da oltre 5 anni, non ci sono tasse sulla plusvalenza. Se l’acquisto è avvenuto da meno di 5 anni, la plusvalenza è soggetta a tassazione, inserita tra i “redditi diversi” con un’imposta sostitutiva del 26%.

Domande Frequenti

Chi vende casa deve fare il 730? No, l’importo ottenuto dalla vendita non va dichiarato nel 730. Le imposte sulla plusvalenza devono essere pagate direttamente al notaio.

Vendere una casa implica una serie di costi e considerazioni fiscali. È importante essere ben informati e, se necessario, consultare un professionista per gestire al meglio tutte le procedure e le spese correlate.