Cosa paga chi vende una casa? Tutti i costi e le tasse

Una delle domande più frequenti da parte dei proprietari che intendono vendere la loro abitazione è: "Quali costi deve sostenere chi vende una casa?" Di solito, non ci sono imposte obbligatorie per il proprietario sulla vendita dell'immobile, salvo alcune eccezioni, come nel caso di eredità o transazioni che generano plusvalenze. Inoltre, se il venditore è un'impresa e la vendita è soggetta a IVA, l’imposta di registro, catastale e ipotecaria è fissa a 200 euro ciascuna, con IVA al 10% o al 22% per immobili di lusso (ridotta al 4% per la prima casa). 

Infine, se la vendita è mediata da un’agenzia immobiliare, il venditore deve pagare una provvigione concordata.

Quanto Costa Vendere Casa: Le Spese Preliminari

Costi Estetici e Pubblicitari: Migliorare l’aspetto della casa può aumentarne il valore e attrarre potenziali acquirenti. Questi costi possono includere ritocchi estetici, fotografie, video e volantini pubblicitari. Se ci si affida a un’agenzia immobiliare, questi costi sono generalmente a carico dell'agenzia stessa.

Relazione Tecnica di Compravendita: Verificare la conformità urbanistica, la regolarità catastale e l’agibilità dell’immobile sono passaggi cruciali. Questi costi possono includere la realizzazione dell’attestato di prestazione energetica (APE), obbligatorio per la vendita e redatto da un'azienda specializzata.

Chi Paga il Notaio?

Secondo l’articolo 1475 del Codice Civile, le spese notarili per il contratto di vendita sono a carico dell’acquirente. Se il venditore è un privato, le imposte catastali e ipotecarie sono di 50 euro ciascuna, mentre l’imposta di registro è del 9% del valore catastale dell’immobile, con un minimo di 1000 euro. Se il venditore è un’impresa e la vendita è soggetta a IVA, le imposte fisse sono di 200 euro ciascuna con IVA al 10% o al 22% per abitazioni di lusso. È possibile derogare queste regole inserendo una clausola nel contratto che preveda la divisione equa delle spese tra acquirente e venditore.

La Provvigione dell’Agenzia Immobiliare

La provvigione dell'agenzia immobiliare varia in base al mercato e al prezzo dell’immobile. Generalmente, questa percentuale si basa sul prezzo finale di vendita e può essere concordata in anticipo con l’agenzia. Rivolgersi a professionisti qualificati può facilitare la vendita in tempi brevi, evitando la svalutazione dell’immobile.

Le Tasse per Chi Vende una Casa Ereditata

Chi vende una casa ereditata deve prima pagare le imposte di successione, calcolate nella dichiarazione di successione con percentuali variabili tra il 4% e l’8% in base al grado di parentela con il defunto. Inoltre, è necessario pagare l’imposta catastale (1% del valore dell’immobile) e l’imposta ipotecaria (2%), con un importo fisso di 200 euro. Anche in caso di donazione, si applicano gli stessi costi, eventualmente accompagnati da una polizza assicurativa per la sicurezza della donazione.

Tasse sulla Vendita di una Casa

Se la casa viene venduta dopo 5 anni dall’acquisto, il proprietario non deve pagare l’IRPEF sulla plusvalenza. Se invece la vendita avviene entro i 5 anni, l’IRPEF è dovuta con aliquote che variano dal 23% al 43%, o l’imposta sostitutiva del 26%, raccolta dal notaio. Le agevolazioni fiscali ottenute devono essere restituite, inclusi gli interessi.

Vendita della Prima Casa

Chi vende la prima casa dopo 5 anni dall’acquisto è esente dal pagamento delle tasse sulla plusvalenza. Se la vendita avviene prima dei 5 anni, l’IRPEF è dovuta se la vendita genera una plusvalenza.

Vendita della Seconda Casa

Per la vendita della seconda casa, se questa è stata acquistata da oltre 5 anni, non ci sono tasse sulla plusvalenza. Se l’acquisto è avvenuto da meno di 5 anni, la plusvalenza è soggetta a tassazione, inserita tra i “redditi diversi” con un’imposta sostitutiva del 26%.

Domande Frequenti

Chi vende casa deve fare il 730? No, l’importo ottenuto dalla vendita non va dichiarato nel 730. Le imposte sulla plusvalenza devono essere pagate direttamente al notaio.

Vendere una casa implica una serie di costi e considerazioni fiscali. È importante essere ben informati e, se necessario, consultare un professionista per gestire al meglio tutte le procedure e le spese correlate.

Mutui: come scegliere il più conveniente?

Come scegliere il mutuo più conveniente per l’acquisto della prima casa o una seconda abitazione?

Quando si decide di comprare casa, trovare la miglior offerta e il tasso più vantaggioso può sembrare un’impresa ardua. Tuttavia, ci sono diversi fattori da considerare che possono semplificare questa decisione cruciale. 

Ecco alcuni consigli pratici per identificare il mutuo ideale.

1. Confrontare le offerte di più banche

Il primo passo è esplorare le proposte di diverse banche per identificare il finanziamento che meglio si adatta alle proprie esigenze. È possibile anche utilizzare strumenti online gratuiti per trovare il mutuo migliore.

2. Considerare tutti i fattori, non solo il tasso d’interesse

Molti commettono l’errore di valutare un mutuo esclusivamente dal tasso d’interesse. In realtà, ci sono molti altri elementi da considerare, come lo spread e le eventuali polizze assicurative. Una guida passo per passo può essere molto utile in questo processo.

3. Scegliere il tipo di tasso più adatto

• Tasso fisso: Ideale per chi preferisce rate costanti nel tempo. È particolarmente conveniente quando i tassi d’interesse sono in aumento.
• Tasso variabile: Adatto a chi è disposto a gestire le fluttuazioni delle rate. Può essere vantaggioso quando i tassi sono in discesa.

Esistono anche soluzioni miste, come il mutuo variabile con cap, che limita la rata a un massimo stabilito, ma solitamente con uno spread più alto.

4. Valutare lo spread

Lo spread è la differenza tra il tasso di riferimento del mercato interbancario e il tasso d’interesse proposto al cliente. Più basso è lo spread, minore sarà l’interesse totale da pagare. I mutui con spread elevato sono più costosi, specialmente quelli a tasso variabile o variabile con cap, poiché comportano maggiori rischi per la banca.

5. Analizzare il TAEG

Il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) indica il costo totale del mutuo, comprensivo degli interessi, delle spese di istruttoria, delle polizze assicurative e delle spese di incasso delle rate. Un TAEG più basso indica un mutuo più conveniente. È fondamentale verificare che il TAEG proposto sia valido per tutta la durata del mutuo, evitando promozioni limitate ai primi mesi.

6. Approfittare delle agevolazioni fiscali

Le agevolazioni fiscali possono ridurre significativamente il costo del mutuo. Ad esempio:

• Detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi, fino a un massimo di 4.000 euro.
• Bonus Mutui fino a 760 euro per chi acquista un immobile e sottoscrive un mutuo entro 12 mesi.
• Fondo Mutui Under 36, che offre una garanzia pubblica fino all’80% del mutuo.

Consultare un commercialista o un esperto immobiliare può aiutare a rimanere aggiornati sulle agevolazioni fiscali.

7. Valutare la propria situazione reddituale e debitoria

Gli istituti di credito valutano attentamente la situazione finanziaria del richiedente. È importante avere una buona situazione patrimoniale e non superare il 60% del valore dell’immobile richiesto. Idealmente, le rate del mutuo non dovrebbero superare il 30-35% del reddito mensile.

8. Considerare soluzioni per mutui già accesi

Anche chi ha già un mutuo può trovare condizioni migliori:

• Surroga del mutuo: Trasferimento del mutuo a un altro istituto senza costi aggiuntivi, ma senza aumentare l’importo del finanziamento.
• Rinegoziazione: Modifica delle condizioni del mutuo con la propria banca.
• Sostituzione del mutuo: Estinzione del vecchio mutuo e apertura di uno nuovo con condizioni migliori, che può comportare nuovi costi di perizia e polizza.

Con queste opzioni, è possibile ridurre il tasso d’interesse, modificare l’importo del finanziamento e, in generale, trovare la soluzione più vantaggiosa per le proprie esigenze.

Decreto Salva-Casa: tutte le novità approvate alla Camera

Il decreto salva-casa, recentemente esaminato dalla Commissione Ambiente della Camera, ha ottenuto il via libera con diversi emendamenti approvati. Durante la discussione generale, è probabile che il governo ponga la questione di fiducia. Il Ministro delle Infrastrutture, Matteo Salvini, ha dichiarato: "Una bella vittoria della Lega, una promessa mantenuta. È passato in Commissione Ambiente alla Camera l'emendamento al decreto salva-casa che supera una legge in vigore dal 1975 e riabilita finalmente tante proprietà. Questa misura rimette sul mercato numerosi appartamenti, andando incontro alle necessità di studenti e lavoratori, specialmente nelle grandi città".

Vediamo in dettaglio le principali modifiche introdotte dal decreto.

Autorizzazione per vetrate panoramiche Uno degli emendamenti approvati prevede che non sia più necessario richiedere autorizzazioni per installare vetrate panoramiche nei porticati o pergotende. Queste nuove categorie di interventi in edilizia libera permettono la realizzazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (note come "VEPA") e l'installazione di tende bioclimatiche, contribuendo a migliorare la vivibilità degli spazi abitativi.

Sottotetti trasformabili in abitazioni Un altro emendamento, riformulato dalla Lega, consente il recupero dei sottotetti per uso abitativo. Questo intervento mira a incrementare l'offerta di alloggi senza consumare nuovo suolo, rispettando le leggi regionali e i limiti di distanza vigenti al momento della costruzione dell'edificio.

Aumento della superficie per immobili sotto i 60 mq Gli immobili di dimensioni inferiori a 60 metri quadri potranno avere una superficie fino a circa 3,5 metri quadri in più rispetto a quanto stabilito dal titolo abitativo, con un margine di tolleranza del 6%. Questa modifica amplia i margini di tollerabilità previsti inizialmente per gli immobili fino a 100 metri quadri.

Norme sull'abitabilità dei microappartamenti L'abitabilità dei microappartamenti è stata rivista, confermando i requisiti già previsti: altezza minima interna di 2,40 metri e una superficie minima di 20 metri quadri per monolocali destinati a una persona, e di 28 metri quadri per due persone. Questi requisiti sono necessari sia per ottenere l'agibilità che per l'assenso dell'amministrazione competente.

Cambio di destinazione d'uso Il decreto consente il cambio di destinazione d'uso della singola unità immobiliare, con o senza opere, all'interno della stessa categoria funzionale, rispettando la normativa di settore. Per le unità al piano terra o seminterrato, il passaggio alla destinazione residenziale è disciplinato dalla legislazione regionale.

Sanatoria delle difformità in zone vincolate Le difformità degli immobili sono sanabili anche nelle zone con vincoli paesaggistici. Questa sanatoria amplia le possibilità di regolarizzazione per numerosi immobili.

Norme sugli immobili del Vajont L'emendamento della Lega riguardante il Vajont prevede che il certificato di collaudo o di regolare esecuzione sostituisca, a tutti gli effetti, il certificato di abitabilità o di agibilità, purché le opere siano conformi alla disciplina edilizia e urbanistica vigente.

Manca il decreto Salva Milano Non sono state introdotte norme specifiche per Milano nel decreto salva-casa. Tuttavia, si prevede che le misure 'salva-Milano' possano essere incluse nel prossimo decreto infrastrutture, che sarà esaminato a breve dalla Commissione.

Il decreto salva-casa rappresenta un importante passo avanti per il mercato immobiliare, facilitando la regolarizzazione di molte proprietà e migliorando l'offerta abitativa, specialmente nelle grandi città.

Tassi medi sui mutui ai minimi da 18 mesi: la parola ad ABI

A giugno, il tasso medio sui nuovi mutui ipotecari per le famiglie è sceso al 3,56%, segnando il valore più basso da dicembre 2022. Anche i tassi sul credito alle imprese hanno registrato una flessione, calando in media al 5,25%.

Incertezza economica e aumento dei depositi

Nonostante il calo dei tassi, l'incertezza economica e geopolitica continua a influenzare le decisioni finanziarie di famiglie e imprese, che preferiscono mantenere una maggiore liquidità nei loro conti correnti. Questo comportamento riflette una combinazione di resilienza e prudenza in un contesto incerto.

Le mosse della BCE

La Banca Centrale Europea (BCE) sembra intenzionata a posticipare ulteriori tagli dei tassi di interesse, probabilmente fino a settembre o dicembre. Questa decisione è influenzata dall'incertezza geopolitica, dalle tensioni internazionali e dalla corsa ai dazi.

Cosa emerge dal report di Abi

Il report dell'Abi evidenzia una "stabilizzazione" nella discesa dei tassi di mercato. Sebbene i tassi sui mutui siano scesi ai livelli più bassi degli ultimi 18 mesi, la tendenza al ribasso sembra essersi arrestata.

Diminuzione della domanda di prestiti

Con il rallentamento della ripresa post-pandemia, la domanda di prestiti continua a diminuire, anche se questo trend negativo sta rallentando. A giugno 2024, i prestiti a imprese e famiglie sono scesi dell'1,7% rispetto a un anno prima.

Raccolta diretta e indiretta in aumento

La raccolta indiretta, ovvero gli investimenti in titoli custoditi presso le banche, è aumentata di circa 213 miliardi tra maggio 2023 e maggio 2024. Anche la raccolta diretta complessiva è risultata in aumento del 3,0% su base annua a giugno 2024.

Crediti deteriorati in leggero calo

I crediti deteriorati netti sono leggermente diminuiti a maggio 2024, raggiungendo i 30,3 miliardi di euro. Rispetto al loro livello massimo del 2015, sono in calo di 166 miliardi.

Il commento dell’Abi

Secondo Gianfranco Torriero, vicedirettore generale vicario dell'Abi, gli investimenti vengono rinviati in un quadro di incertezza. La tendenza a mantenere maggiore liquidità non investita riguarda anche le imprese e riflette sia una maggiore resilienza sia una maggiore prudenza.

Il report dell'Abi dipinge così un quadro complesso e in evoluzione del mercato dei mutui e del credito. Nonostante i tassi ai minimi da 18 mesi, l'incertezza economica e geopolitica spinge famiglie e imprese a risparmiare, mentre la BCE potrebbe rimandare ulteriori tagli dei tassi.