La Legge di Bilancio 2024: le principali novità che riguardano il settore immobiliare nella circolare F.I.M.A.A.

 

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   La F.I.M.A.A. (la Federazione Italiana Mediatori Agenti Affari aderente a Confcommercio Imprese) ha pubblicato una circolare che chiarisce tecnicamente gli aspetti inerenti il settore immobiliare e trattati dalla Legge di Bilancio 2024. Diverse le tematiche, riportate in sintesi qui sotto. E' possibile scaricare l'intera circolare cliccando qui 👈
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3. Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa:
   • Introduzione di un fondo di garanzia finalizzato all'acquisto della prima casa, con dettagli sulla sua struttura e modalità di accesso.

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5. Rideterminazione dei valori di acquisto delle partecipazioni:

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   • Revisione dei valori di acquisto delle partecipazioni, sia negoziate che non negoziate, in mercati regolamentati o sistemi multilaterali di negoziazione.
   • Inclusa la rideterminazione dei valori per terreni edificabili e terreni con destinazione agricola.

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7. Locazioni brevi:

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   • Introduzione di norme specifiche o modifiche relative alle locazioni brevi, con eventuali restrizioni o regolamentazioni.

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9. Plusvalenze realizzate mediante cessione di immobili con Superbonus:

   • Approfondimento sul trattamento fiscale delle plusvalenze generate dalla cessione a titolo oneroso di immobili che hanno beneficiato del Superbonus.

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11. Norma interpretativa per esenzione dall’IMU:

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    • Approvazione di una norma interpretativa in merito all'esenzione dall'Imposta Municipale Unica (IMU) per gli immobili destinati solo allo svolgimento di attività con modalità non commerciali.
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12. Presentazione al catasto delle dichiarazioni di variazione:

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    • Norme riguardanti la presentazione al catasto delle dichiarazioni di variazione dello stato delle unità immobiliari soggette a interventi agevolati dal cosiddetto Superbonus.

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14. Alcuni dettagli sull’aliquota ordinaria dell’IVIE:

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    • Informazioni sull'aliquota ordinaria dell'Imposta sul Valore degli Immobili situati all'Estero (IVIE) e le eventuali modifiche apportate.

Affitto a Lungo vs. Affitto Breve Termine: Differenze e Impatto della Cedolare Secca

L'affitto di un immobile può avvenire secondo diverse modalità, ognuna con le proprie caratteristiche e implicazioni fiscali. Due delle opzioni più comuni sono l'affitto a lungo termine e l'affitto a breve termine. Inoltre, nel contesto degli affitti a lungo termine, è fondamentale comprendere la cedolare secca, un regime fiscale semplificato che può influire notevolmente sulle spese del locatore. Esaminiamo le differenze tra queste forme di affitto e l'importanza della cedolare secca.

Affitto a Lungo Termine

Caratteristiche Principali:

1. Durata: Solitamente, l'affitto a lungo termine prevede contratti di locazione di durata annuale o pluriennale.
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3. Stabilità: Offre maggiore stabilità sia per il locatore che per il conduttore, consentendo loro di pianificare a lungo termine.
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5. Canoni di Locazione: Gli importi pagati mensilmente o annualmente sono stabiliti nel contratto di affitto.
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7. Regime Fiscale: Per gli affitti a lungo termine, il locatore può scegliere se applicare la cedolare secca o utilizzare il regime ordinario delle imposte sul reddito.

Cedolare Secca nell'Affitto a Lungo Termine:

• La cedolare secca è una opzione fiscale che consente al locatore di pagare una tassa fissa, senza dover dichiarare il reddito effettivamente percepito dagli affitti. Questa opzione semplifica notevolmente le procedure fiscali e può essere vantaggiosa dal punto di vista finanziario.

Affitto a Breve Termine

Caratteristiche Principali:

1. Durata: Di solito si tratta di periodi brevi, che possono variare da pochi giorni a poche settimane.
2. Variazione dei Canoni: I canoni di locazione possono variare in base alla stagione, all'offerta e alla domanda.
3. Flessibilità: Offre maggiore flessibilità sia per il locatore che per il conduttore, consentendo tariffe diverse a seconda delle esigenze.

Cedolare Secca nell'Affitto a Breve Termine:

• La cedolare secca non si applica all'affitto a breve termine. In questo caso, il locatore deve dichiarare il reddito effettivo derivante dagli affitti, soggetto alle aliquote fiscali ordinarie.

Quale Scegliere?

La scelta tra affitto a lungo termine e a breve termine dipende da diversi fattori, tra cui la durata desiderata, la stabilità finanziaria e le preferenze personali del locatore. L'affitto a lungo termine è ideale per coloro che cercano stabilità e prevedibilità finanziaria, mentre l'affitto a breve termine può essere più adatto per chi cerca maggiore flessibilità e la possibilità di adattarsi a variazioni stagionali.

La cedolare secca rappresenta un elemento cruciale nella decisione tra affitto a lungo termine e a breve termine. Per gli affitti a lungo termine, la cedolare secca offre una soluzione fiscale semplificata, mentre negli affitti a breve termine si devono considerare le aliquote fiscali ordinarie. Valutare attentamente le proprie esigenze e consultare un professionista fiscale può aiutare a prendere decisioni informate sulla forma di affitto e sul regime fiscale più adatto.

A questo link sul sito del Il Sole 24 Ore trovi il pratico calcolatore che ti consente di valutare quale soluzione piò essere più conveniente per te:

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Aste Online: Regole e dettagli da Conoscere

Il settore delle aste online ha conosciuto un significativo aumento, registrando un boom del 196% rispetto al 2020, secondo i dati di Aste Private Professionali. Nel primo semestre del 2023, quasi la metà delle vendite all'asta (41,6%) ha coinvolto offerte telematiche. Chiunque può partecipare a un'asta online, e le regole seguono il modello delle aste tradizionali.

Come Partecipare a un'Asta Online

Non è richiesta la rappresentanza tecnica di un avvocato per partecipare a un'asta online. I portali dei gestori delle vendite telematiche sono elencati sul sito del Ministero della Giustizia consultabile QUI.

Le modalità di asta attualmente ammesse includono:

• Asta Sincrona: Offerte e domande di partecipazione vengono presentate esclusivamente in modo telematico, con lo svolgimento della gara in diretta online.
• Asta Sincrona Mista: Oltre alle modalità telematiche, sono ammesse offerte cartacee caricate sulla piattaforma web. La gara può avere partecipanti online e in presenza nel luogo fisico dell'asta.
• Asta Asincrona: Offerte e domande vengono presentate solo in modo telematico. I rilanci avvengono in un lasso di tempo predeterminato senza la simultanea connessione del giudice o del referente/delegato.

Procedure da Seguire

Gli step da seguire per partecipare a un'asta online includono:

1. Prenotazione della Visita: Nel caso di soggetti non in grado di gestire l'aspetto informatico, è possibile avvalersi di un "presentatore" che agisce come facilitatore.

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3. Presentazione dell'Offerta: Utilizzando il portale autorizzato, è possibile presentare l'offerta scegliendo una delle modalità ammesse e includendo la documentazione che attesta il versamento della cauzione.

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5. Partecipazione alla Gara: Per le aste sincrone, la partecipazione avviene online nel giorno e nell'ora indicati nell'avviso di vendita, collegandosi al portale.

Al termine del periodo prestabilito per la gara, il gestore della vendita comunica a tutti i partecipanti l'offerta più alta formulata.

Vantaggi, Svantaggi e Mutui

Vantaggi:

• Ampia Platea di Partecipanti: L'asta online ha allargato la platea, consentendo la partecipazione anche a chi non può essere presente fisicamente.

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• Possibilità di Aggiudicazione a Prezzi Più Elevati: Un maggior numero di partecipanti può aumentare la possibilità di aggiudicarsi il bene a un prezzo più alto, vantaggioso per il debitore.

Svantaggi:

• Alfabetizzazione Informatica: Il sistema richiede un certo livello di conoscenza informatica, rappresentando una sfida per alcuni partecipanti. La figura del "presentatore" può comportare costi aggiuntivi.

Mutui:

• Possibilità di Contrarre un Mutuo: È possibile contrarre un mutuo per saldare il prezzo di un immobile aggiudicato all'asta, che sia telematica o tradizionale.

Partecipare a un'asta online richiede attenzione alle regole specifiche e alle modalità di presentazione delle offerte ma offre indubbi vantaggi come l'accesso facilitato. Tuttavia è importante considerare anche gli svantaggi, come la necessità di competenze informatiche per quanto non esagerate. La possibilità di contrarre un mutuo per l'immobile aggiudicato, inoltre, rende questo metodo di acquisto accessibile a un pubblico più ampio.