Ereditare un Immobile Abusivo: Cosa Fare e Quali Sono le Conseguenze Legali

Quando si eredita un immobile, può accadere, e spesso accade, che la proprietà non sia del tutto conforme alla normativa urbanistica ed edilizia.

Cosa si può fare in questi casi?

La Buona Fede dell’Erede

L’erede che riceve un immobile in buona fede, senza essere a conoscenza dell’abuso edilizio presente, può far valere la propria buona fede? Può essere contestato il reato di abuso edilizio anche a chi eredita un immobile? Esploriamo insieme queste questioni.

Considerazioni Preliminari

Iniziamo col chiarire che, sebbene la legislazione italiana vieti la vendita o la donazione di immobili abusivi, non applica la stessa rigidità in caso di successione. Questo vuoto normativo è dovuto alla natura della dichiarazione di successione, che è principalmente un adempimento fiscale e non richiede verifiche urbanistiche né l’attestazione della conformità dell’immobile alle normative urbanistiche.

In pratica, ciò significa che ereditare un immobile abusivo o con interventi non conformi ai titoli abilitativi non è un evento raro.

Responsabilità Penale per Abuso Edilizio

Fortunatamente, il principio sancito dall’articolo 27 della Costituzione italiana stabilisce che la responsabilità penale è personale. Pertanto, l’erede di un immobile abusivo non può essere condannato per un abuso edilizio commesso dal precedente proprietario, purché non sia stato l'autore materiale dell'abuso né lo abbia commissionato.

Tuttavia, l’erede dovrà dimostrare che l’immobile gli è stato trasmesso già in quello stato, ad esempio attraverso foto storiche o piantine, se disponibili.

Ordine di Demolizione e Responsabilità dell’Erede

Sebbene l’erede possa evitare la responsabilità penale, tutte le conseguenze amministrative dell’abuso, come l’ordine di demolizione o la richiesta di ripristino dello stato originario, ricadranno su di lui come nuovo proprietario. È importante notare che l’ordinanza di demolizione non è soggetta a termini di prescrizione, il che significa che può essere eseguita in qualsiasi momento, indipendentemente dal tempo trascorso dall’ereditarietà dell’immobile.

Per questo motivo, è consigliabile incaricare un tecnico di effettuare verifiche sulla conformità dell’immobile prima di accettare l’eredità.

Problemi in Caso di Più Eredi

La situazione si complica se l’immobile viene ereditato da più persone. In questo caso, come stabilito dalla sentenza n. 25021/2019 della Cassazione a Sezioni Unite, la comunione ereditaria non può essere sciolta né tramite l’unanimità degli eredi né tramite una sentenza giudiziaria. Inoltre, l’immobile abusivo non può essere commercializzato.

L’unica soluzione praticabile è sanare l’abuso, ove possibile, o continuare a utilizzare l’immobile nello stato in cui si trova.

Sanatoria dell’Abuso Edilizio

Esistono alternative alla demolizione dell’opera abusiva. Una soluzione è il condono edilizio, una legge speciale che consente di rendere legittimi interventi abusivi. Tuttavia, il condono non ha cadenza regolare, con l’ultimo risalente al 2003.

Un’altra opzione è la sanatoria edilizia, che richiede la “doppia conformità”: l’immobile deve essere conforme alle norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda di sanatoria. Se l’ordine di demolizione non viene rispettato o la sanatoria non viene ottenuta, l’immobile abusivo può diventare proprietà del Comune.

In sintesi, ereditare un immobile abusivo presenta diverse sfide legali e pratiche. È essenziale eseguire verifiche preliminari e, se necessario, avvalersi di tecnici specializzati per evitare problemi futuri.